Özel Bankalar Bizi Yalnız Bıraktı
2 004 yılında Emlak Konut GYO tarafından başlatılan Hasılat Paylaşım Modeli, inşaat sektörüne dinamizm kazandırmıştı. Bu gelişmeden en çok yararlananlardan biri de finans sektörü olmuştu. Ancak aynı finans sektöründeki özel bankalar, inşaat sektörünün girdiği durgunlukta bir kenara çekilmeyi tercih etti. Bankaların inşaat konut sektörüne sunduğu nakit proje finansman kredileri, bireysel konut kredileri ve gayrı nakdi kredi (teminat mektubu vb.) verme şartlarını son 1,5 yılda tek taraflı olarak kendi lehlerine değişti. Ülkemizdeki vasıflı veya vasıfsız bireylerin istihdam edilmelerinde en fazla katkıyı sağlayan sektörümüz, konut üretme ve istihdam yaratma hamlesinde, finans dünyasının mevcut kuralları değiştirmesi ile müşkül durumda bırakıldı. Mesela; nakit proje kredilerinin teminatı yakın zamana kadar, yüzde 50’si kefalet yüzde 50’si ipotek ve senet şeklindeydi. Ancak son zamanlarda, önceden alınmış olanlar dahil kredilerin teminatı olarak yüzde 100 ipotek şartı aranmaktadır. Önceleri inşa halinde olan projelerde müteahhit payına düşen bağımsız bölümler teminat olarak kabul edildiği halde, son dönemde bunlar da teminat olarak kabul edilmemektedir. Yakın zamana kadar sadece kefalet ile verilen teminat mektupları, ipotek teminatına bağlanmaktadır. Önceden alınmış teminat mektupları için de müteahhitlerin daha önce proje finansmanı gibi farklı sebeplerle vermiş oldukları ipotekler teminat kapsamına alınmaktadır. Bunun sonucunda ipoteklerin kaldırılması için müteahhidin ilgili proje finansman borcunu ödemesi yeterli gelmemekte, bankaya olan vadesi gelmemiş gayrı nakdi kredi ve sair teminat bedellerinin de depo edilmesi veya vadesinden önce ödenmesi aranmaktadır. Müteahhitlerin satışlarda müşterilerine kolaylık sağlamak adına bankalarla yaptıkları anlaşmalar çerçevesinde kullandırdıkları avantajlı krediler için müteahhitlerden alınan kefaletler, vadesi gelmeyen taksitler dahil olmak üzere müteahhidin borcu gibi kabul edilerek risk kapsamına alınmıştır. Müteahhit adına kayıtlı diğer taşınmazlar üzerine konulan ipotekler, bu risklerin teminatı olarak algılandığından, ipotek fekkinde ilgili müşteri konut finansman kredisi geri ödemelerine bağlı olarak gecikmeler yaşanmaya başlamıştır. İpotek teminatı alınırken önceleri reel değerlerin yüzde 80-85’i civarında çıkartılan ekspertiz değerleri yüzde 50’ler civarına indirilmiştir. Tüm bu etkenler bir arada değerlendirildiğinde, herhangi bir müteahhit şirketin 1 birim borcuna karşılık vermesi gereken gayrimenkullerin reel değerleri eski duruma göre 3-4 kat artmıştır.
INDER Yönetim Kurulu Baskanı
Nazmi Durbakayım