Proje Hakkında
İNDER’in düzenlediği ve akademisyenlerden, proje geliştiricilere, arsa sahiplerinden, kamu temsilcileri ve hukukçulara kadar çok sayıda konuşmacının söz aldığı Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı, hem şimdiye kadar uygulanmamış formatı, hem de ele alınan konuların çeşitliliğiyle, bugün kadar kentsel dönüşüm konusunda gerçekleştirilen en geniş kapsamlı konferans oldu. Türkiye’de bugüne kadar uygulanan kentsel dönüşüm çalışmalarının bir röntgeninin çekildiği konferansta, sorunlar bir bir teşhis edilirken, bu sorunlara çare olacak çözüm önerileri ortaya kondu, tedavide alınacak yollar belirlendi
Halk arasında Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı yasanın ve yönetmeliklerin uygulanma şeklini örnekleriyle masaya yatırıldığı konferansta, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de detaylı bir şekilde değerlendirildi
İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda ele alınan çözümlerin sektöre yeni bir bakış açısı getirdiğini belirterek, konferansta kapsamlı bir şekilde uzmanları tarafından ortaya konan inşaat şirketleri ve belediye ilişkileri model önerilerinin kentsel dönüşüm için en kritik konulardan biri olduğunu söyledi
İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin (İNDER) düzenlediği ‘Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’ hem şimdiye kadar uygulanmamış formatı, hem konusunda uzman çok sayıda konuşmacısı hem de ele alınan konuların çeşitliliğiyle, bugün kadar kentsel dönüşüm konusunda gerçekleştirilen en geniş kapsamlı konferans oldu. Adeta, Türkiye’de bugüne kadar uygulanan kentsel dönüşüm çalışmalarının bir röntgeninin çekildiği konferansta, sorunlar teşhis edildi, bu sorunlara çare olacak yöntemler hakkındaki çözüm önerileri ortaya kondu.
Akademisyenlerden, proje geliştiricilere, arsa sahiplerinden, kamu temsilcileri ve hukukçulara kadar çok sayıda konuşmacının söz aldığı konferansta, kat karşılığı iş yapım sözleşmeleri ve modelleri, finansman ve hukuk süreçleri, teminat ve uzlaşma çözümlerini masaya yatırdı.
İlk oturumda, ‘Sorun Masası’ ve ‘Çözüm Masası’ olmak üzere, iki ayrı masada oturan katılımcılar, bir yandan kentsel dönüşümde yaşanan sorunları, birinci ağızdan tecrübelerini aktararak ortaya koyarken, diğer yandan bu sorunlara çözüm önerileri getirdiler.
Konferansta konuşmacılar, dönüşümü finanse etmek için yapılması gereken kat karşılığı anlaşmaları; kat karşılığı oranı, arsa sahiplerine verilecek daire büyüklüğü, mevcut yapılaşma ve mevcut imar hakkı, teminatlar ve takyidatlar başlıkları altında tartıştı. Ayrıca dönüşüme konu olan projenin bulunduğu bölgedeki yoğunluk artışı, plan tadilatı, yüklenici seçimi, bakanlığın ve belediyelerin uygulamaları da konunun muhataplarına aktarıldı.
Hızlı ve etkin çözüm için…
İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, konferansın açılışında yaptığı konuşmada 6306 sayılı kanun ile yönetmeliklerin uygulanmasında yaşanan sorunların kentsel dönüşüm hızını azalttığını belirterek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olmak üzere tüm paydaşların hızlı ve etkin çözüm için çalıştığını söyledi. Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin konuya yoğun ilgi gösterdiğini kaydeden Nazmi Durbakayım, başta İNDER olmak üzere ilgili sivil toplum kuruluşlarının da bakanlıkta istişare yaparak çözüme katkıda bulunduğunu ifade etti.
İNDER’in düzenlediği Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda ele alınan çözümlerin sektöre yeni bir bakış açısı getirdiğine işaret eden Durbakayım, yeni düzenlemeler ışığında riskli yapı ve riskli alanda yeni iş yapma modellerinin önemine dikkat çekti. Durbakayım konferansta ele alınan inşaat şirketleri ve belediye ilişkileri için model önerilerinin kentsel dönüşüm için en kritik konulardan biri olduğunu belirtti.
‘Müktesep hak meselesinin çözümü şart’
Türkiye’nin master planları olmayan şehirler, yüzde 80’i risk taşıyan, enerji tasarrufu sağlanmamış binalar, yetersiz donanım alanlı yerleşimler, gecekondulaşma ve kaçak inşaatlardan oluştuğunu ifade eden Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşümün çok hızlı ve kesintisiz sürekliliğine vurgu yaptı. Bu yıl içinde Avustralya ve Japonya’da yaşanan depremlerdeki can kaybının yok denecek az olduğunu hatırlatan Durbakayım “Maalesef 1999’daki 7,2 büyüklüğündeki depremin bilançosu 17 bin 480 ölüm, 23 bin 781 yaralı, 133 bin 683 çöken bina ve yaklaşık 600 bin evsiz kişi şeklindeydi” sözleriyle kentsel dönüşümün önemine dikkat çekti. Temeli sağlam binaları yapabilmek radikal kararlar alınarak müktesep hak ve bürokrasi meselesinin halledilmesinin şart olduğuna değinen Nazmi Durbakayım yabancı yatırımcıların da bu konuda ilerleme beklediğini söyledi.
‘Ada bazında dönüşüm gerekiyor’
Mahalle aralarındaki küçük çaplı yerinde dönüşüm projelerinin ada bazında dönüşümler şeklinde yapılabilmesi için gerekli teşviklerin yapılmasını dile getiren Nazmi Durbakayım, “Birkaç parselin birleşimi şeklinde yapılan dönüşümler, daha rasyonel kullanılan donatı alanları, daha fazla yeşil alan, daha ekonomik işletme gideri ve yer altında daha fazla otopark alanı sağlayacaktır” şeklinde konuştu.
Arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve hasılat paylaşımı sözleşme modellerinin imar mevzuatları, mali, hukuk, pazarlama açılarından yeniden ele alınıp günümüz şartlarına uygun hale getirilmesi gerektiğini de anlatan İNDER Başkanı Durbakayım, sayıları 300 bine ulaşan inşaat firmalarındaki anormal durumun da bir an önce düzeltilmesi gerektiğine işaret etti.
Müteahhit enflasyonuna A,B,C formülü
Nazmi Durbakayım bu talebini “Bakanlığın koyacağı kriterler ile yapı müteahhitleri A, B, C gibi sınıflandırılabilir. Firmaların sınıflarına göre ne çapta iş yapabilecekleri ve bir üst sınıftaki firmaya hangi hizmetleri almak sureti ile franchising bağlantısı olacağı belirlenebilir. Bu da her büyüklükteki konut üretiminde arzulanan standardın olmasını sağlar” sözleriyle açıkladı. Tüketicilerin korunması için atılan her adımın destekçisi olduklarını aktaran Durbakayım inşaat firmalarını da koruyan bir kanun olması gerektiğini söyledi.
‘İnşaat sektörü tarihi bir sınavdan geçti’
Konuşmasını 2016 değerlendirmesi ve 2017 yılı beklentisiyle sonlandıran Nazmi Durbakayım şunları söyledi:
“İnşaat sektörü geride bırakacağımız yılda tarihi sınavdan geçti ve bunu büyük bir başarıyla geçti. 2016’da birçok sıkıntı arka arkaya geldi. 15 Temmuz darbe girişimi, doğu ve güneydoğu sınırımızda giderek büyüyen bir savaş, ekonomimiz üzerinde spekülatif hava yaratan kredi notu açıklamaları, bayramla birleşen yaz tatilleri. Tüm bu zorlu şartlara rağmen sektörümüz büyük bir başarı gösterdi. Emlak Konut GYO’nun başlattığı tarihi kampanya ile son 3 ayda sektör üzerinde dolaşan karabulutlar dağıldı. İnşaat sektörünün tüm oyuncuları Emlak Konut’un başlattığı bu harekete destek verdi ve sektörün elbirliği yapması bu tarihi başarıda önemli bir rol oynadı. Devletin faiz konusundaki tutumu sayesinde oranlar, son 10 yılın en düşük seviyelerine doğru gelmeye başladı. Bundan 3-4 yıl önce 24 -36 ay vadedeki sıfır faiz avantajları bugün 100 aya kadar çıktı. Sonuç olarak birçok kişinin şüpheyle baktığı 2016’nın son çeyreği konut almak için çok uygun bir ortama girdi. Ekim 2016 itibariyle 1 milyon adetlik sınırı aştık ve yılsonunda 1 milyon 250 bin adetlik konut satışını aşarak yeni bir rekor kıracağımızı ümit ediyorum.”
Aşçıoğlu’ndan seferberlik çağrısı
İNDER Onursal Başkanı Yaşar Aşçıoğlu, Türkiye’de kentsel dönüşümden çok bin yapısal dönüşüm söz konusu olduğunu belirterek bu yapısal dönüşüm mutlaka master planlar çerçevesinde yapılması gerektiğini söyledi. Bu süreçte hükümet ve yer yönetimlerle işbirliği yapmanın şart olduğunu da vurgulayan Yaşar Aşçıoğlu, kentsel dönüşümdeki vergi resim ve harçların da mutlaka düşürülerek sektörün teşvik edilmesi gerektiğini anlattı.
Kentsel dönüşümün, iş yapar gibi değil, seferberlik gibi, savaş gibi yapılması gerektiğini kaydeden Yaşar Aşçıoğlu, “Çünkü acelemiz var, çünkü tehdit ediliyoruz. Deprem tarafından tehdit ediliyoruz” dedi.
Bu seferberlikte yapı müteahhitleri olarak az kazanmaya razı olduklarını da vurgulayan Yaşar Aşçoığlu, “Biz az kazanırken bankalar çok kazansın, biz ona da razıyız. Biz yapı müteahhitleri olarak ‘Az kazansak da olur’ diyen bir meslek grubuyuz ki şu anda dönüşüm yapan müteahhitler de bu işi az kazanarak yapıyor” diye konuştu.
Çözüm önerileri Bakanlıkla paylaşılacak
Oturumlara moderatörlük yapan İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel, Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nın diğer konferanslardan farklı bir formatta gerçekleştirildiğini belirterek “Biz, bugüne kadar bugüne kadar söz verilmeyen taraflara da söz verdik. Toplantımızın ana amacı, 6306 sayılı yasanın tıkanan noktalarını belirlemek ve bu sorunların çözümleri hakkındaki önerileri ortaya koymak. Bu önerileri daha sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile paylaşacağız” diye konuştu.
Mevcut yapı stokunun depreme dayanıklı hale getirilebilmesi için en önemli meselenin finansman olduğunu ifade eden Emre Çamlıbel, kentsel dönüşümün finansmanı kolay olmayan bir proje şekli olduğunu vurguladı. Emre Çamlıbel “Konusunda uzman olan ve en önemlisi saha deneyimi olan konuşmacılarımızdan öncelikli olarak yaşadıklarını ve önerilerini, ardından mevcut imar hakkı, yoğunluk artışı, kat karşılığı oranı, maliyet, satış fiyatı ve daire küçülme oranı denklemine dair görüşlerini duyacağız, ilaveten rezerv alan ve yerinde dönüşüm ikilemine de cevap arayacağız” dedi.
Sürdürülebilirlik ve optimizasyonun kentsel dönüşüm için en önemli iki kavram olduğuna işaret eden Çamlıbel, “Bu iki hedef yakalanırsa ve kamu destekli bir organizasyon oluşabilirse finansman daha kolay bulunur” şeklinde konuştu.
3 sayfalık kutu
——————-
Sorun Masası konunun tüm taraflarını ağırladı
Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı, kentsel dönüşümün tüm taraflarını buluşturmakla kalmadı, bugüne kadar sesini duyurmakta güçlük çeken kat malikleri ile kentsel dönüşüm alanlarındaki hak sahiplerine de sorunlarını dile getirme imkanı verdi. Maltepe Demirli Sitesi Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Bektaş ile Kartal Yunus Mahallesi Kentsel Dönüşüm Alanı’ndaki hak sahiplerinden Cevdet Atmaca, kentsel dönüşümün kat maliki tarafındaki sorunlarını ilk ağızdan dile getirdi. Fikirtepe Platformu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu ile Re – Pie Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Caner Bingöl ise Sorun Masası’nın profesyonel tarafı olarak sektörün dönüşümde karşı karşıya bulunduğu aksaklıkları ortaya koydu
‘Eski yasanın tüm zorluklarını yaşadık’
Demirli Sitesi Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Bektaş, Maltepe Zümrütevler’de bulunan 250 konutluk Demirli Sitesi’nin hala devam eden kentsel dönüşüm sürecinde yaşadıkları soruları, Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı katılımcılarıyla paylaştı. Bite sakinlerinin 2012 yılında 6306 sayılı yasanın çıkması ile birlikte sitenin kentsel dönüşümü için karar aldıklarını anlatan Bektaş, yasanın ilk çıktığı dönemde, mevzuattaki eksikliklerden kaynaklanan tüm sorunları yaşadıklarını söyledi. Ek imar için Bakanlığa başvurduklarını ancak sonuç alamadıkları için mevcut imar planlarıyla dönüşümü gerçekleştirme kararı aldıklarını ifade eden Bektaş, eski yasaya göre, bir plan tadili ve sözleşme yapmak için oy birliği olması ve binaların yıkılması gerektiğini yapılması gerektiğini hatırlattı. Bu yüzden önce binaları boşalttıkları için çok büyük zararlar gördüklerini anlattı.
Yıkım aşamasından sonra site sakinleri olarak bir müteahhitle sözleşme aşamasına geldiklerini ifade eden Bektaş şunları söyledi:
“Bu aşamada çok büyük zorluklar yaşadık. Çünkü yüklenicilerin teklifi ile site sakinlerinin beklentilerinin arasında çok büyük farklar vardı. Sonunda en iyi teklifi veren yüklenici ile bir sözleşme imzaladık ve proje aşamasına geçtik ama bu kez de Belediye ile çok büyük sorurla yaşadık. Özellikle 15 Temmuz’dan sonra işlerde ciddi bir yavaşlama oldu. Bu arada yüklenicinin bir mali krize girdiğini ve projeyi yürütmekte güçlük çekeceğini fark etmeye başladık. Yüklenici firma ile karşılıklı bir ihtarlaşma sürecinin andından sözleşmenin feshi sürecine girdik.”
Sözleşmenin feshi sürecinde tapudaki şerh bulunması nedeniyle işin durdurulması gibi durumlarla karşı karşıya bulunduklarını ifade eden Mustafa Bektaş, “Nasıl bir sonuçla karşılaşacağımız da belli değil. Bu sürecin çok uzun olduğunu biliyoruz ve sorunumuza çözüm olacak hiçbir kaynak bulamıyoruz. 250 aile kira ödemek zorunda, mağdur ve beklenti içerisinde” diye konuştu. Bektaş, Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nın Demirli Sitesi hak sakinlerine bir yol göstermesini umduklarını da sözlerine ekledi.
‘3 üzerinden sözleşme yaptık, emsal 1,80 geldi’
Kartal Yunus Mahallesi Kentsel Dönüşüm Alanı’ndaki hak sahiplerinden Cevdet Atmaca, Yunus Mahallesi’nin eski bir yerleşim yeri olduğunu belirterek özellikle çimento fabrikasının yıkılmasının ardından mahallede hızlı bir gelişim beklediklerini ama 15 yıldır beklenen bu gelişimin yaşanmadığını anlattı. 15 yıldır yapılaşma iznini olmadığı Kartal Yunus Mahallesi’nin Kartal Güneyi Nazım İmar Planı Özel Proje Alanı’nda bulunduğunu ifade eden Atmaca, yetkililerden 170 dönümlük alanın birleştirilerek dönüştürüleceğine dair söz aldıklarını söyledi.
Bu kapsamda verilen sözler üzerine yüklenici firmalarla 3 emsal üzerinden sözleşme yaptıklarını kaydeden Atmaca “Ama 17 Ekim’de çıkan 1/5000’lik nazım imar planlarda emsal 1,80 olunca hem bizler hem de yüklenici firma zor durumda kaldık. Herkes planlara itiraz etti sonuç bekliyoruz” dedi.
Mahalledeki binaların eski ve depreme dayanıksız olduğunu ve Bakanlar Kurulu Kararı ile bölgenin riskli alan ilan edildiğini vurgulayan Atmaca, buna karşılık 5 senedir kentsel dönüşüm beklediklerini de sözlerine ekledi.
‘Önümüzdeki 100 yılı bugünde planlamalıyız’
Fikirtepe Platformu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu, Türkiye’deki kentlerin, 80 yılda hızla nüfus artışı ve göçün etkisiyle çarpık yapılaştığını belirterek “Kentsel dönüşüm ile kentlerin yapılaşması işine baştan başlıyoruz ama bu işi biraz hafife alıyoruz” dedi. Kentsel dönüşüm hakkında beklentilerini sıralayan Ali Nuhoğlu, “Kamudan beklentim kentsel dönüşümün ülkenin en majör konusu olarak ele alınmasıdır. Aynı zamanda sosyal yapımızı da değiştirecek olan kentsel dönüşüm bu özelliği ile ülkedeki pek çok sorunun çözümüne yardımcı olacak. Bakanlık bu mantık içerisinde kesinlikle konunun ana kriterlerini oluşturmak zorunda” dedi.
Yapımcı cephesinde ise kendine özgü kriterler bulunduğunu ifade eden Ali Nuhoğlu, kamunun kendi yaptırdığı taahhüt projelerindeki kriterleri, yapım teknolojilerinden finansmana kadar, kentsel dönüşümdeki yapımcılar için getirip, bu kriterler üzerinden yapımcıya yeterlilik vermesi gerektiğini vurguladı.
Bir master planla yola çıkmanın önemine işaret eden Nuhoğlu, “20 yıl sonra tekrar dönüştürülecek yerler yaratmanın bir mantığı yok. Altyapısından üst yapısına kadar önümüzdeki 100 yılı bugünden planlamamız gerekiyor. Bu bağlamda yine kamuya çok büyük bir görev düşüyor” diye konuştu.
Müteahhit cephesinde ise tam bir keşmekeşin söz konusun olduğunu anlatan Ali Nuhoğlu, özellikle bir yapı adasında yapılan yüzlerce sözleşme bulunduğunu ve her bir sözleşmenin birbirinden farklı olduğunu söyledi. Kentsel dönüşümde kat karşılığı yapım sözleşmelerine çifte standardı önleyecek bir standart getirilmesi gerektiğini vurgulayan Nuhoğlu, sektörde keşmekeş yaratan başka bir faktörün de müteahhit enflasyonu olduğuna dikkat çekti. Bu konuda Bakanlığın firmaları belli sınıf ve kategoriler altında toplayarak sorunu çözüme kavuşturabileceğini ifade etti.
Vatandaş cepnebinde ise iyi niyetli olanların mağdur olduğunu belirten Nuhoğlu “Burada 1/3, 2/3 uygulamasının mutlaka devreye alınması gerekir. Bu noktada en sona kalıp farklı avantajlar yakalamak isteyen vatandaşların önüne geçilmesi gerekiyor. Öte yandan çantacı diye tabir edilen ve vatandaşı mağdur eden fırsatçı firmaların ortadan kaldırılmasını sağlayacak bir düzenlemeye de ihtiyaç var” şeklinde konuştu.
‘Kamu işin içine girince siyaset de giriyor’
Re – Pie Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Caner Bingöl, kentsel dönüşümün Türkiye’nin önümüzdeki 40 yıl içinde en önemli gündem maddelerinden biri olacağını belirterek buna karşılık dönüşümde gerekli ivmenin yakalanamadığını söyledi. Şuanda yapılan çalışmaları kentsel dönüşüm olarak adlandırmanın zor olduğunu ifade eden Bingöl, “Metrekare fiyatlarının 5-6 bin TL seviyesinde olduğu her yerde kentsel dönüşüm yapılabilir. Ama Anadolu’da durum böyle değil. Anadolu kentlerinin dönüşebilmesi için farklı bir model oluşturmamız gerekiyor” dedi.
Kamunun işin içine girdiği durumlarda siyasetin de girebildiğine dikkat çeken Caner Bingöl, “Bu kez işe çomak sokup bu işin başarılmaması için çok fazla nifak da sokulabiliyor” açıklamasında bulundu.
Kentsel Dönüşümle ilgili olarak ülke genelinde hala bir master plan olmadığını vurgulayan Caner Bingöl, bu durumun kalkınmayı ve ekonomik derinliği de etkilediğine dikkat çekti.
Ölçek ekonomisinin kentsel dönüşümde de önemli olduğunu vurgulayan Caner Bingöl, bu konuda Antalya’da yapılan bir kentsel dönüşüm projesini örnek olarak gösterdi. Bu projenin 80 dönümlük bir alanda uygulandığını anlatan Bingöl, “Buradaki satış fiyatlarıyla, bu kadar büyük bir alana yatırımcı bulma şansı yok. Bu kez ölçeği küçültmek ekstra imarlar vererek ada bazlı dönüşümler yapmak zorunda kalıyorsunuz. Bu kez aynı alana birden fazla müteahhit girdiği zaman arz yükseliyor, fiyatlar düşüyor, dönüşüm yine olmuyor” dedi.
Başka bir çok dönüşüm alanında sorunların devam ettiğini ifade eden Bingöl, kendilerinin de iki yıldır Ayazağa bölgesi ile ilgilendiklerini ve oradaki hak sahiplerini dinlediklerini anlattı. Bölgenin riskli alan ilan edilmediğini ve imar planıyla dönüşüm modeli ile dönüşümün sağlanmaya çalışıldığını kaydeden Bingöl, “Ayazağa’da 4,14 emsal var ama Ayazağa’nın yüzde 80’i dönüşmeyecek. Bu emsal bile kurtarmıyor, çünkü rezerv alan planı yok. Ayrıca sahada mülkiyet sorunları çok fazla” diye konuştu.
Sahada çantacı tabir edilen fırsatçı firmaların da sorun yarattığını ifade eden Caner Bingöl, şunları söyledi:
“Güven bir kez kaybedildiği zaman, kentsel dönüşüm daha da zorlaşıyor. Ayrıca geliştiriciler için en önemli şey zaman. Kentsel dönüşüm projelerinde uzayan zaman geliştiriciler için ekstra maliyet kalemleri oluşturuyor. Bu da kentsel dönüşümü zorlaştıran konular arasında yer alıyor.
İki sayfalık kutu
——————–
Çözüm Masası’nın önerileri dönüşüm sürecine ışık tutacak
Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nın Çözüm Masası, Kartal Belediyesi Deprem Dönüşüm Müdürü Gökhan Akbulut ve Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz gibi konusunda uzman isimlerle birlikte başarılı bir dönüşüm geçiren Tüm Emek İş Sitesi Yönetim Kurulu Başkanı Kadir Doğan’ı da ağırladı. Çözüm Masası’nın uzman ve tecrübeli konuklarının, Sorun Masası tarafından dillendirilen sorunlara getirdiği çözüm önerileri, kentsel dönüşüm sürecine ışık tutacak nitelikteydi
‘Kentsel dönüşümde yetki karmaşası büyük sorun’
Kartal Belediyesi Deprem Dönüşüm Müdürü Gökhan Akbulut, Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda ‘Dönüşümde Kartal Modeli’ni anlattı. Kamunun kentsel dönüşümde vatandaş ile geliştirici arasında bir köprü oluşturarak bir yönlendirici danışman ekip gibi çalışması gerektiğini ifade eden Akbulut, şunları söyledi:
“Kentsel dönüşümde riskli alan ve riskli bina olmak üzere iki ayrı senaryodan bahsediyoruz. Öncelikle master plan olmadan bu iş olmaz. Master plan yok ama münferit parsellerde süren yapılaşmayı bari düzgün yapalım diyoruz. Burada vatandaşa doğru bilgiyi vermek soruların çoğunu çözüyor.”
Kartal Belediyesi Deprem Dönüşüm Müdürlüğü’nün 2011’de, kentsel dönüşüm yasası çıkmadan bir yıl önce kurulduğunu belirten Akbulut, işe ilk önce Kartal’daki mevcut durumun bir fotoğrafını çekerek başladıklarını anlattı. İlçede 35 bin yapı bulunduğunu söyleyen Akbulut, müdürlüğün öncelikle sitelere, kooperatiflere ve çok bloklu yapılara yoğunlaştığını belirterek “Hiçbir davet beklemeden, sanki onların komşusuymuş gibi, gidip onlara kentsel dönüşüm olduğunda karşılarına çıkacak sorunlar hakkında teknik, hukuki ve mali danışmanlık hizmeti vererek nasıl önlerini açabileceğimizi çalıştık” diye konuştu.
Vatandaşın doğru bilgiyi doğru yerden almasının süreci çok hızlandırdığına dikkat çeken Gökhan Akbulut, doğru bilgilenmenin vatandaştaki gerçekleşmesi mümkün olmayan çok yüksek beklentiyi de olması gereken noktalara çektiğine dair gözlemlerini de dile getirdi.
Kentsel dönüşüm bölgelerinde en büyük sorunlardan birinin yetki karmaşası olduğuna vurgu yapan Gökhan Akbulut, Kartal’da iki adet riskli alan bulunduğunu ve bunlardan birinin uygulama yetkisini Kartal Belediyesi’nin aldığını söyledi. Akbulut, şöyle devam etti:
“Buradaki sürecin tamamı aşama aşama gerçekleştiriliyor. Uzlaşma görüşmelerine ise daha sonra geçilecek. Yunus Mahallesi’ndeki soru ise bahsettiğimiz bu yetki karmaşasından dolayı ortaya çıktı. Yani bölgede henüz daha yapılaşma şartları netleşmeden orada bir riskli alan ilan edildi ve afaki değerler ortaya atıldı. Afaki emsal değerleri ile dipsiz bir kuyuya atlanmış oldu ve bu ‘kervan yolda düzülür’ mantığı da bir sürü sorunu beraberinde getirdi. Bu yüzden Kartal Belediyesi’nin sorumluluğundaki riskli alan doğru bir örnek olarak yürürken, Yunus Mahallesi yanlış bir uygulama oldu.”
‘Bakanlık işin usul kısmıyla ilgileniyor, esas kısmıyla ilgilenmiyor’
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında kanunu çıkarmasına karşın kentsel dönüşümde konunun sadece usul kısmı ile ilgilendiğini, esası ile ilgilenmediğini söyledi. Bu durumun hem vatandaşı hem de kentsel dönüşüm yapmak isteyen geliştiriciyi yalnız bıraktığını kaydeden Kiraz, bakanlığın öncelikle maliklerin sürece başlamasından önce bu mekanizmaları düzeltici ortaya koyması gerektiğini ifade etti. Kanunun esasa yönelik tüm konularda tarafları yargıya yönlendirdiğine dikkat çeken Kiraz, şunları söyledi:
“İş yargıya geldiğinde ise son dönemde Türk yargı sisteminin uğradığı güven erozyonunun hepimiz biliyoruz. Hukuka gittiğinizde bir kaosla karşı karşıya kalıyorsunuz, hem vatandaş hem müteahhit olarak. Bazen mahkemeler çok gerekli bir yerde yürütmeyi durdurma kararı vermiyor, bazen de verilmemesi gereken bir noktada yürütmeyi durdurma kararı veriyor. Örneğin bir davada Yargıtay 18. Hukuk dairesi -6306 sayılı kanunun özel bir kanun olduğunu, Kat Mülkiyeti Kanunundaki usullere uymadığını defalara söylememize rağmen- ‘Yıkımdan önce toplantı yaptıysanız süreci iptal ederim’ dedi ve bir çok apartmandaki dönüşüm sürecini kilitledi. Neyse ki bu sorun nisan ayındaki düzenleme ile bu sorun aşıldı.”
Kentsel dönüşümle birlikte hayatımıza arsa payı düzeltme davası diye bir kavramın girdiğini vurgulayan Kiraz, evlerimizi alırken hiç de dikkat etmediğimiz arsa payının aslında ne kadar önemli olduğunun kentsel dönüşüle birlikte ortaya çıktığını anlattı. Önümüzdeki dönemlerde ise kentsel dönüşüm nedeniyle, binaların iskanı alındıktan sonra bile sebepsiz zenginleşme nedeniyle denkleştirme davaları’nın ortaya çıkacağı tahminini dile getiren Ali Güvenç Kiraz, ileriki dönemlerde bu sorunların gündeme gelmemesi için maliklerin ön hazırlık aşamasını çok iyi gerçekleştirmesi gerektiğini vurguladı. Maliklerin haklarını bilmediklerini söyleyen Kiraz şöyle devam etti:
“Maliklerin, müteahhitlerle yapılan kat karşılığı sözleşmelerinin aslında bir Katolik nikahı olduğunu bilmesi gerekiyor. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı olarak feshedilemez. Mahkemeye giderek feshetmeniz gerekir. Dolayısıyla ön hazırlık sürecinin iyi yapılması, müteahhidin iyi seçilmesi, araştırılması gerekiyor.”
Çözüm masasında mutlu bir kat maliki vardı
Tüm Emek İş Sitesi Yönetim Kurulu Başkanı Kadir Doğan, Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’na, kentsel dönüşüm sürecini başarıyla tamamlamak üzere olan bir sitenin, mutlu bir kat maliki olarak, çözüm masasında katıldı. Konferansta, sitelerinin dönüşüm sürecinde yaşadıkları tecrübeleri anlatan Kadir Doğan, böylece konuya samut bir örnekle ışık tutmuş oldu. Kartal Soğanlık’taki 7 blok ve 332 daireden oluşan Tüm Emek İş Sitesi’ndeki dönüşüm sürecinin 2010’da yapılan bir deprem testi ile başladığını ifade eden Doğan, inşaatına ise 2015’te baylanan yeni evlerine mart ayında taşınacaklarını açıkladı.
Sürecin başında İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Kartal Belediyesi ve bazı proje yönetim şirketleri ile görüşmeler yaptıklarını ifade eden Doğan, Kartal Belediyesi’nin çizdiği yol haritası ile yürümeye karar verdiklerini söyledi. Kartal Belediye Başkanı Altınok Öz’ün bizzat site toplantılarına katılarak kat maliklerini kentsel dönüşüm ve süreçleri hakkında bilgilendirdiğini anlatan Kadir Doğan, Başkan Öz’ün ve Kartal Belediyesi yetkililerinin bu konuda ihtiyaçları olan her türlü bilgiyi verdiklerini ve yönlendirmeli yaptıklarını kaydetti. Kadir Doğan, Tüm Emek İş Sitesinin, 2013 yılında dönemin Başbakanı Recep Tayyip Erdoğan’ın Bursa’da başlattığı kentsel dönüşümün üçüncü büyük hamlesi kapsamında yapılan 8 yıkımdan biri olduğunu da sözlerine ekledi.
3 sayfalık kutu
————————-
İkinci oturuma vergi, KDV ve harçlar damgasını vurdu
Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nın ikinci oturumunda 6306 Sayılı Afet Yasası’ndan yararlanılarak yapılan arsa payı inşaat yapım sözleşme uygulamalarında, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki mali ve hukuki haklar, süreçler, uzlaşma ve teminat gibi konuların ele alındı. Kentsel dönüşümde vergi, KDV ve harçlar ile ilgili sunumu ilgiyle dinlenen PwC Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri ve Yeminli Mali Müşavir Ersun Bayraktaroğlu, çok sayıda soruyu da yanıtladı. Mitap Avukatlık Bürosu Kurucusu Avukat Ertan Mitap, konunun hukuksal alandaki aksayan yanlarını ve çözüm önerilerini ortaya koyarken, Saral Yapı İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ensar Saral ve Seba İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi ve İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Engin Keçeli de kentsel dönüşümü gerçekleştiren oyuncular olarak, sahada yaşanan sorunları anlattı
‘Belediyeler kentsel dönüşümde alınmayan
vergilerin yerine yenisini koyuyor’
PwC Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri ve Yeminli Mali Müşavir Ersun Bayraktaroğlu’nun kentsel dönüşüm ve arsa payı inşaat yapım sözleşmelerindeki vergiler hakkındaki açıklamaları, konferanstaki profesyonellerin en çok ilgisini çeken bölümlerde biri oldu. Gayrimenkul sektöründe gelir ve kurumlan vergilerinin dışında alınan tüm vergilerin KDV, tapu harcı, damga vergisi gibi dolaylı vergiler olduğunu belirten Ersun Bayraktaroğlu, 6306 sayılı yasada vergi ile ilgili sadece bir husus olduğuna dikkat çekti. Bunun dolaylı vergilere yönelik bir istisna olduğunu söyleyen Bayraktaroğlu, “Yasa diyor ki riskli alan, riskli bina ve rezerv alanlardaki yapılan dönüşümle alakalı işlemler dolaylı vergilerden istisnadır. Ama bundan damga vergisini ve tapu harcını kastediyor. KDV bu kapsamda yer almıyor. Buna belediye harçları da dahil ama belediyelerimiz çok yaratıcı… Kendilerinden böyle bir imkan gitti diye, hemen başka isimler altında hemen hemen aynı meblağları bulan yeni parasal değerler ihdas ettiler” dedi.
Bakanlığın, yasada herhangi bir kısıtlama olmadığı halde, Bakanlığın bu konuyu sadece müteahhit ile hak sahibi arasındaki işlemlerle kısıtlayan bir yaklaşım içinde olduğunu ifade eden Ersun Bayraktaroğlu, bunun da haksız bir uygulama olduğunu söyledi.
Kat karşılığı sözleşmelerde esasın arsa satışı olduğunu, burada bir arsa satış işleminin söz konusu olduğunu anlatan Ersun Bayraktaroğlu, bu sözleşmelerin genel olarak gerçek kişilerle müteahhit şirketler arasında yapılan sözleşmeler olduğunu söyledi. Gerçek kişilerin konutlarını aldıktan 5 sene sonra satmaları halinde gelir vergisinden muaf olduğunu da hatırlatan Bayraktar, şunları söyledi:
“Dolayısıyla eğer 5 seneden uzun bir süredir elinizde tuttuğunuz bir daireyi müteahhide verip yeni bir daire alacaksanız ve kural olarak bire bir daire alıyorsanız, bu daireyi sattığınızda bir vergilendirme yapılmaması gerekir. Tapuda bir değişiklik olmayacağını varsayarak söylüyorum bunu. Ama eğer size gelen yeni ve farklı bir nitelikte bir tapu ise o zaman yeni bir 5 senelik süreç başlar. Ama sonuçta biz bunun uygulamasıyla henüz karşılaşmadık. Yani, ‘ben evimi müteahhite verdim, o da bana değeri daha fazla yeni bir ev verdi. Bunu hemen satarsam vergi ödemem gerekir mi?’ sorusunun cevabını henüz bilmiyoruz. Bana sorarsanız çıkar ama çıkması gerekmez. Ama yeni evinizi 5 yıl sonra satarsanız, değeri trilyonlar da olsa hiçbir vergi yükünüz olmaz.”
Kentsel dönüşümde müteahhitlerin büyük bir KDV sorunu bulunduğunu kaydeden Ersun Bayraktaroğlu, müteahhitlerin hak sahiplerine devredecekleri daireler için de bir fatura düzenlemek zorunda olduğunu ve bu faturanın KDV’sini oluşturmak zorunda olduğunu anlattı. Kat maliklerinin genellikle gerçek kişi oldukları için arsa karşılığında müteahhit firmaya arsa için bir fatura düzenleyemediğini de vurgulayan Ersun Bayraktaroğlu, “Dolayısıyla müteahhidin hak sahibine kestiği faturanın KDV’si firmasının üzerine yük olarak kalıyor” diye konuştu.
‘Yargı süreci iş durmadan da yürüyebilir’
Mitap Avukatlık Bürosu Kurucusu Avukat Ertan Mitap, kamu kurumlarının Türkiye’de çok hızlı gelişen kentsel dönüşüme henüz ayak uyduramadığını belirterek, bakanlık ve il müdürlüklerinde bu konunun şahsi çabalarla sürdüğünü ifade etti. Şahsi çabaların da bir yere kadar yeterli olabildiğini ifade eden Mitap, sürecin bir noktada idari ya da yargı sürecinde tıkandığını söyledi. İhtisas mahkemeleri ile süreçleri hızlandırmanın mümkün olduğunu kaydeden Mitap, “Burada önemli olan uyuşmazlıkları mahkemeye taşımamak, dava konusu oymamasını sağlamak” dedi. Kentsel dönüşümde asıl hedefin çan güvenliğini sağlamak olduğunu, bunun da kamunun görevi olduğunu vurgulayan Mitap, şunları söyledi:
“Kamu güvenliğini ve kamu düzenini sağlayacak basit düzenlemelerle, riskli yapı stokunu yenilemek kamunun görevidir. Burada kamu, mağduriyetlerin önüne geçme görevini de ifa edecektir. İtiraz eden, hakkının zayi olduğunu düşünen, haksızlığa uğrayan kişi ya da kurumlar varsa da iş yargı süreci ile birlikte yararken haklarını alabilmelidirler. Bu işin durmasını gerektirmez. Bu, 6306 sayılı yasada yapılacak küçük düzenlemelerle yapılabilir.”
Can güvenliğinin en temel hak olduğunu, mülkiyet hakkının da can güvenliğinden sonra gelen en önemli haklardan biri olduğunu ifade eden Mitap, “Bu iki hakkı dengelemek zor. 6306 sayılı yasa, can güvenliğini korurken mülkiyet hakkını kat maliklerinin anlaşmasına bırakıyor. Ama maliklerin anlaşması genel bir kavram. Malikler neyin üzerine anlaşacak? Yasa yürürlüğe girdiğinden beri bununla uğraşıyoruz” diye konuştu.
Sonuçta yorum yoluyla bir uygulama geliştirildiğini ifade eden Mitap, bu işin mutlaka temellendirilmek zorunda olduğunu vurguları. Bu konuda somut bir öneri de getiren Mitap, şöyle devam etti:
“Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri, açılacak dosyaların tescil etkisi olmasını öneriyoruz.Yani noterde yapılacak sözleşmelerden bağımsız olarak, il müdürlüklerine başvuran ilgili parselde, adada veya riskli alanda mülkiyet hakkına sahip maliklerin, standart sözleşmeye üye olmaları veya ona eklemlenmeleri gibi bir yöntem öneniyoruz. Noterde yapılan sözleşmeler birbirinden farklılık arz edebiliyor. Bu da çok ciddi sakıncalar doğuruyor. Bu yüzden kamuya ait, sırf bu fonksiyonu yerine getirecek özerk otorite gerekiyor.”
Mütiahhiterin denetlenmesi için de ayrı bir bürokrasi kanalı açılması gerektiğini de belirten Mitap, sertifikasyon gibi uygulamalarla sorunun aşılabileceğini, müteahhitlerin kendisinden de böyle bir talep geliyor olmasının çözüme ulaşmak açısından önemli bir adım olduğunu ifade etti. Gayrimenkul ihtisas mahkemeleri kurulması önerisinin de çok yerinde bir öneri olduğunu kaydeden Mitap, buna karşılık gayrimenkul konusunda uzmanlaşmış avukatların olması gerektiğini, aksi halde gayrimenkul mahkemelerinin de süreçleri kısaltmak için bir işe yaramayacağını sözlerine ekledi.
‘Kentsel dönüşüm köprüsünün ayakları yok’
Saral Yapı İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ensar Saral, kentsel dönüşümü bir köprüye ve yatırımcı ile kat maliklerini köprüden karşıya geçmeye çalışan şahıslara benzeterek “Ama bu köprünün bacakları yok. Yani dayanaklarımız yok. Kendimizce, avukatlarımızla, mali müşavirlerimizle bunun altyapısını hazırlayıp ilerleme kaydetme hevesindeyiz” dedi. Buna karşılık farklı uygulamalar yüzünden köprüden düşme tehlikesi geçirdiklerini ifade eden Saral, Türkiye’deki deprem riskine dikkat çekerek acele edilmesi gerektiğini vurguladı. Yatırımcıların konuya müteahhit gözüyle değil, vatandaş gözüyle bakması gerektiğini de ifade eden Saral, şöyle devam etti:
“Daha yaşanabilir yaşam alanları oluşturmalı, daha hızlı hareket edip daha düzgün yaşam standartlarında depreme dayanıklı binalar yapmamız gerekiyor. Ama bu konuda bazı sıkıntılarımız var. Rekabet yüzünden bir adada birçok müteahhidin sözleşme imzalayıp, daha sonra kendilerini bir havuz sözleşmesine taşımak istemeleri sorun teşkil ediyor. Bence bu olmaması gereken bir konudur. Ada bazında yapılaşma yapılacaksa tek bir müteahhitle yapılmalıdır. Diğer bir konuda kentsel dönüşüm projelerinde biz müteahhitlerin kat malikleri tarafından fazla inşaat yapmaya zorlanıyor olmamız… Rekabet içinde inşaat firmaları da sürekli daha fazla üretmek için girişimlerde bulunuyor. Aslında kentsel dönüşüm projelerinin, şehir plancılarının öngördüğü yoğunlukta yapılması gerekiyor.”
‘100 milyon TL’lik yatırım için belediyeye
10 milyon TL’lik vergi ve harç ödüyoruz’
Seba İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi ve İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Engin Keçeli, kendileri için kentsel dönüşüm projelerinde sürecin, hayalci ve maceracı kat maliklerine, hayalci ve maceracı müteahhitlerin, aracıların, vaat ettiği hayal projelerin gerçek olmadığını anlatmakla başladığını söyledi. Müteahhitlerin kentsel dönüşüm projelerindeki en büyük sorunun da bu olduğunu kaydeden Keçeli, çok yüksek beklentilerin sonuçta kat maliklerinde büyük hayal kırıklıklarına sebep olduğunu vurguladı.
Türkiye’de gayrimenkul okuryazarlığının olmadığını, bir gayrimenkul sözlüğü, ya da imar sözlüğü bulunmadığını ifade eden Keçeli, bu konulardaki eksikliğin de bir an önce giderilmesi gerektiğini savundu.
Kentsel dönüşüm konusundaki en büyük sıkıntılardan birinin de ilçe belediyelerinin yönetmelikleri farklı yorumlaması olduğunu dile getiren Engin Keçeli, “Bu farklılık bize çok zor anlar yaşatıyor. Bunun da bir standardı oluşturulmalı” dedi.
Yine ilçe belediyelerinin elini biraz daha taşın altına koyarak maliklerle müteahhitleri buluşturmak konusunda katalizör görevini üstlenmesi gerektiğini savunan Engin Keçeli, belediyelerin biraz da oy kaygısıyla vatandaşla karşı karşıya gelmekten kaçındığını söyledi.
Sektördeki en önemli sorunlardan birinin vergi ve harçlar konusu olduğunu belirten Engin Keçeli, “100 milyon TL’lik bir inşaat yatırımında yaklaşık 10 milyon TL’lik bir meblağı daha projenin başında belediyeye, harçlara veriyoruz ve inşaata başlarken sermayemizden eksik başlıyoruz” diye konuştu. Kentsel dönüşüm projelerinde bir sorunun da ‘değer’meselesi olduğuna dikkat çeken Keçeli, Bağdat Caddesi gibi bazı lokasyonlarda, yenilenmiş evlerin değerinin yenilenmeden önceki değerin altında kaldığını anlattı. Bunun sebebinin arzın ölçüsüzce artması olduğunu dile getiren Keçeli, “Özellikle bası muhitlerde metrekare fiyatları çok yüksek. Buralarda metrekareyi artırmak yerine, bölgenin kimliğini ve sayısal azlığı koruyarak, projenin niteliği ile değer yaratarak sonuca gitmeye çalışmak gerekiyor” şeklinde konuştu.
1 tam sayfalık kutu
———–
Gaziosmanpaşa’nın kentsel tasarım planlarını
dünyaca ünlü mimar Norman Foster hazırladı
GOPAŞ’ın Genel Müdürü Zeyyad Gümüş, kentsel dönüşüm çalışmalarının bir master plan çerçevesinde yapılmasının önemine vurgu yaparak Gaziosmanpaşa’da dünyaca ünlü mimar Noran Foster’a kentsel tasarım planları hazırlattıklarını açıkladı
Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin iştiraki olarak kurulan GOPAŞ’ın Genel Müdürü Zeyyad Gümüş, NDER’in düzenlediği Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda, ilçedeki kentsel dönüşüm çalışmaları kapsayan detaylı bir sunum gerçekleştirdi. Kentsel dönüşümde yaşanan sorunların belediye destekli kurumsal firmalarla çözümü ve bu yöntemin sağladığı avantajları ortaya koyan Zeyyad Gümüş, Gaziosmanpaşa’daki dönüşümün Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Gaziosmanpaşa Belediyesi ve GOPAŞ işbirliği ile yürütüldüğünü dile getirdi.
GOPAŞ’ın yüzde 100 kamu sermayeli bir kuruluş olduğunu ifade eden Gümüş, kamunun vermiş olduğu yetkileri, Gaziosmanpaşa halkını, hak sahiplerini ve yatırımcıyı koruyarak kullandıklarını anlattı. Şirketin halk ve kamu arasında bir köprü vazifesi gördüğünü de söyleyen Zeyyat Gümüş, bu şekilde kentsel dönüşümü hızlandıran bir rol oynadıklarını kaydetti. GOPAŞ’ın ilçede kurulan 5 dönüşüm ofisinde 27 teknik personelle çalıştığını söyleyen Zeyyat Gümüş, birebir görüşmeler ve toplantılarla kentsel dönüşümün önemini vatandaşa anlattıklarını ifade etti. Kentsel dönüşümde vatandaşların kamu kurumlarına olan güveninin önemine değinen Zeyyat Gümüş, “Hak sahibi kendisini garantiye alan bir kamu kurumu gördüğü zaman, daha çabuk ikna oluyor. Bu da kentsel dönüşümü hızlandırıyor” dedi. Öte yandan bölgedeki karlılığı yatırımcıya gösterdiklerini dile getiren Gümüş, bu anlamda yatırımcıyı da koruduklarını belirtti.
İlçenin yüzde 30’u riskli alan ilan edildi
Gaziosmanpaşa İlçesi’nin yüzde 30’nun yani 434 hektarlık bir alanın riskli alan ilan edildiğini hatırlatan Zeyyat Gümüş, kentsel dönüşüm çalışmalarının bina bazında değil de bir bütün olarak, bir master plan çerçevesinde yapılmasının önemine vurgu yaptı. Bunun bir örneğini Gaziosmanpaşa’da pilot olarak gerçekleştirmeye çalıştıklarını söyleyen Zeyyad Gümüş, GOPAŞ’ın öncelikle dünyaca ünlü mimar Noran Foster’a kentsel tasarım planları hazırlattıklarını açıkladı. Daha sonra master plan ve imar dönüşüm alanlarına ait imar planlarının hazırlandığı bilgisini veren Gümüş, şu anda uygulama aşamasında bulunduklarını belirtti.
Riskli alan ilan edilen bölgelerdeki vatandaşların tahliye edildiğini ve her ay 2 milyon TL kira ödemesi yaptıklarını açıklayan Zeyyad Gümüş, “Artık bizim Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm projesini iptal etmek veya bitirmemek gibi bir şansımız yok. Bizim neye mal olursa olsun bu dönüşümü bitirmemiz gerekiyor” diye konuştu. Gmüş, tahliye edilen alanlarla, ilçedeki riskli alan oranının yüzde 18’e düştüğü bilgisini verdi.
Bölgede bazı antekler yaparak halkın beklentisine göre hareket edeceklerini ifade eden Zeyyat Gümüş, yapılacak kentsel dönüşüm sonrasında ortaya çıkmasını hedefledikleri yaşam alanlarının özelliklerini ise şöyle sıraladı:
‘Duvarsız siteler yapıyoruz’
“Öncelikle biz yerinde dönüşüm hedefliyoruz. Yeni projelerimizde komşuluk ilişkilerinin devamını önemsiyoruz. Sitelerimizin arasına duvar koymuyoruz. Herkes sitelere girip oranın parkını bahçesini kullanabilir. Öte yandan yeni yaşam alanlarında otopark alanlarını, yeşil alanları ve donatı alanlarını artırmak dolayısıyla yaşam kalitesi armış alanlar oluşturmayı hedefliyoruz. İlçedeki dönüşüm projeleri tamamlandığında, dini tesis alanları yüzde 83, sağlık tesisleri yüzde 20, idari tesisler yüzde 16, yeşil alanlar, yüzde 114, eğitim tesisleri yüzde 50, otopark alanları ise yüzde 382 artacak.”
İki sayfalık kutu
————————-
‘Gayrimenkul Üst Kurulu’na ihtiyaç var’
Konferansta 6306 sayılı kanunda yapılan son değişiklikleri ve bu değişikliklerin kentsel dönüşüme ve gayrimenkul sektörüne olan yansımalarını değerlendirdiği bir sunum yapan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, kentsel dönüşüm sürecinin ve gayrimenkul sektörünün geleceğini yakından ilgilendiren bazı önerilerini de paylaştı
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, Türkiye’de yaşanan 30 -40 yıllık bir göçün yarattı enkazı, 500 milyar dolarlık bir yatırımla 20 yıl içinde dönüştürmek zorunda olduğumuzu belirterek “Eğer çocuklarımıza bu enkazı devretmek istemiyorsak. Bizim neslimiz kentsel dönüşümü mutlaka gerçekleştirmek zorunda” dedi.
27 Ekim’de yapılan yönetmelik değişikliği ve ondan önce nisan ayında 6306 sayılı yasada yapılan değişiklikle ile kentsel dönüşümdeki birçok sorunun çözüldüğünü ifade eden Gürsel Öngören, şunları söyledi:
Riskli alan ilanı için 15 dönüm şartı kalktı
“Öncelikle, riskli alan için minimum ölçek olan 15 dönüm şartı kaldırıldı ve böylece ada bazında dönüşümün önü açıldı. Riskli alan ilanı için 2 sebep getirildi. İlk olarak Diyarbakır Sur gibi, Nusaybin gibi kamu düzeninin bozulduğu, yıkımın olduğu yerlerde riskli alar ilan edilebilir. Bir de yüzde 65’i imar mevzuatına aykırı yapılaşan bölgeler de, sadece bu yüzde 65’e dayanarak riskli alan ilan edilebilecek. Öte yandan bürokrasi ve yasal işlemlerden kaynaklanan gecikmelerin de önüne bu değişiklikle geçildi. Özellikle mirasçılık durumu ve maliklerin birbiriyle anlaşamaması yüzünden süreç kilitleniyordu. Bunun önüne geçilmek için de kayyum atama yöntemi getirildi ve bunlar adına işlem yapmaya bakanlık yetkili olacak. Yine bakanlık kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesislerinde bir sorun çıkarsa, doğrudan idare olarak işlemi yaptıracak ve bu işlemle doğrudan tapulama yapılacak. Tarihi yapıları bakanlık uygulama açısından yavaş yavaş kentsel dönüşüm içine alıyordu. Değişiklikle artık tescile ilişkin esaslar korunarak tarihi yapılar da kentsel dönüşüm bütünlüğü içinde ele alınabilecek, tabi aslına uygun olarak yenilenmek kaydıyla…”
Devlet yıkım için maliklerin anlaşmasını beklemeyecek
Tahliyelerde daha önce elektrik ve su kesilmesi gibi önemli bir engeller bulunduğunu ve bazı belediyelerin bunu ilgili idarelere yaptırmakta güçlük çektiğini ifade eden Öngören, “Bu konu artık yasal mevzuatla da taahhüt edildi. Riskli yapı ilan edile yerlerde su, elektrik ve gaz otomatik olarak kesilecek” dedi. Devlet artık yıkımlar için 2/3 anlaşmasını beklemeyeceğini de anlatan Öngören şöyle devam etti:
“Risli yapı tanımında nitelikler yeniden sayıldı. Burada özellikle sanayi binaları ve depolarında kentsel dönüşüme dahil edilmesiyle ilgili düzenleme yönetmeliğe dahil edildi. Artık bu binaların da risk tespiti yapılarak kentsel dönüşümün tüm teşviklerinden faydalanmasının önü açıldı. Sözleşme imzalayıp da sonradan noter vekaletnamesini iptal eden yahut tapuya gidip de kat mülkiyeti çıkartılması için imza vermeyen kişiler söz konusuydu. Bu durum kaos yaratıyordu. Artık bu şekilde davranan kişilerin daireleri otomatik olarak satılabilecek. Yönetmelik kapsamında sitelerdeki binalar tek tek dönüşebiliyor. Bunun için tek blokta 2/3’ü bulmak yeterli oluyor. Riskli alanlardaki kira yardımı 18 aydan 36 aya çıkartıldı. Yine riskli binalarda tahliye bildirimleri kiracılara ve intifa hakkı, sükna ve üst hattı gibi sınırlı ayni hak sahiplerine de bildirilerek onların da bu işten mağdur olması engellenecek.”
‘Gayrimenkul mahkemeleri kurulsun’
Kentsel dönüşüm sürecinin ve gayrimenkul sektörünün geleceğini yakından ilgilendiren bazı önerilerini de sıralayan Gürsel Öngören, sektörün uzun, orta ve kısa vadeli politikalarının ve mevzuatlarının mutlaka belirlenmesi gerektiğinin altını çizdi. Bunun da ancak bir ‘Gayrimenkul Üst Kurulu’ ile yapılabileceğini vurgulayan Öngören, bu kurulun ivedilikle oluşturulması gerektiğini dile getirdi. Bu kurulun gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren özel sektör temsilcileri, sivil toplum kuruluşları temsilcileri ve ilgili bakanlıkların temsilcilerinden oluşması gerektiğini de anlatan Öngören, ayrıca gayrimenkul konusunda uzman mahkemelere ihtiyaç olduğunu da söyledi. Bu mahkemelerin yıllar süren davaları temyiz süreçleri dahil olmak üzere 4-5 ayda karara bağlayabileceğini anlatan Öngören, “Fikri haklar mahkemeleri var, iş mahkemeleri var, neden gayrimenkul mahkemeleri olmasın?” diye konuştu.
Gürsel Öngören, diğer önerilerini şöyle sıraladı:
* Kıtlık riski altında bulunduğumuzu göz önünde bulundurarak tarım alanlarına dokunmayalım. Tarım alanlarını imara açmak yerine kertsem dönüşüm alanlarını değerlendirelim.
* Kentsel dönüşümde yeşil alan ve sosyal alanlara daha fazla yer ayıralım. İl ve İlçe belediyeleri; kentsel dönüşüme başlamadan önce bulundukları bölgenin 50 yıllık ekonomisini, nüfusunu ve altyapısını planlayacağı master planlarını mutlaka yapmalı ve bu planlarda sosyal ve yeşil alanlara daha fazla yer ayrılmalı. İyi bir şirket bu planları 1 yılda hazırlayabilir. Ama artık imar planlarını ihale usulü ile en ucuz işi yapan firmalara değil, işin uzmanı firmalara yaptıralım.
Kentsel dönüşümde Emlak Konut modeli
* Kentsel dönüşümde bir kurumu organizatör olarak almamız gerekiyor. Şu an kamuda bu konuda en çok iş yapmış kurum Emlak Konut GYO. Emlak Konut GYO, yetişmiş birçok proje yöneticisiyle bu görevi üstlenebilir. Yani Emlak Konut, vatandaş, belediyeler ve inşaat şirketi üçgeninin ortasında bir proje yönetim firması olarak çalışabilir. Ama TOKİ ve İlbank iş yapma şekli ve mantalitesiyle bu modele uymuyor, olmaz.
* Henüz işin başında olduğuz için iyi bir dönüşüm şansımız var. Bunu yapmak için belediyeler önce imar planlarını oluşturmalı, sonra projeleri hazırlamalı, sonra vatandaşla görüşerek projelerini sunmalı ve en son sözleşme aşamasına geçilmeli. Vatandaşın önüne proje olmadan çıkıldığında vatandaş boş sözleşmeye imza atmıyor, atan da memnun olmuyor.
* Yeşili koruyalım. Özellikle büyük şehirlerin etrafındaki askeri alan ve mera alanları gibi alanları yapılaşmaya açmayalım.
* Her önemli şeylerden biri de yeşil ve akıllı binalar. Dünya’da karbon emisyonunun bazı görüşlere göre yüzde 35’ini bazı görüşlere göre 75’ini konutlardan oluşuyor. Bu yüzden devletin yeşil binaları ekstra olarak sübvanse etmesi gerekiyor.
* Deprem gerçeğimiz var. Dönüşemezsek sonumuzun yıkım olduğunu unutmayalım.
*Master planla ve iyi bir proje ile dönüşürsek iyi bir ülkede şehirde, semtte, mahallede oturma şansımız olur.
Kutu
——–
‘Mali durumu bozulan müteahhitten teminat isteyin’
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerinin mali durumu bozulan ve projeyi tamamlayamama riski altında bulunan müteahhitlerden teminat isteyebileceğini belirterek “Eğer müteahhit bu teminatı veremiyorsa, çok basit sebeplerden dava açıp, çılgın deliller sunmaya gerek kalmadan, tartışmalara girmeden işi çözebilirsiniz” dedi.
Bunun yanı sıra hak sahiplerinin teminat istediklerine dair ihtarnameyi çektikten sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurarak bu gittiğinizde, teminat gösteremeyen müteahhidin belgesinin iptal edilmesini isteyebileceğini de anlatan Öngören, “Ayrıca belediyelere müracaat edip müteahhidin teminat gösteremediğini beyan edip diğer projelerine ruhsat verilmemesini isteyebilirsiniz” diye konuştu. Öngören bu gibi farklı metotlarla müteahhitlere baskı yapılabileceğini vurguladı.
