Proje Hakkında
İNDER’in İTÜ Mimarlık Fakültesi ile birlikte gerçekleştirdiği Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda inşaat sektörü, akademisyen ve yerel yönetim temsilcileri bilgi birikimlerini paylaşarak sektördeki son gelişmeleri değerlendirdi. İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşüm için zamanın hızla daraldığını belirterek “Deprem 70 yıl daha beklemez. Artık vaktimiz kalmadı, telaş etmeden ancak daha hızlı olalım” uyarısında bulundu. İTÜ Mimarlık Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Murat Gül ise kentsel dönüşümün Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden biri olduğunu söyledi. İyi değerlendirilebilirse şehirlerin birçok problemine katkı sağlayacak olan kentsel dönüşüm için şu anda çok da başarılı çözümler üretilemediğini ifade eden Gül, “Mal sahiplerinin kazanç kapısı, müteahhitlerin uçsuz bucaksız bir iş alanı, yerel yönetimlerin ise her derde çare olacak sihirli bir formül olarak gördüğü kentsel dönüşümde kat edilecek daha çok yolumuz var” dedi
2017’yi ‘Kentsel Dönüşüm Yılı’ ilan eden İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER), 50. Yıldönümü kapsamında İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) Mimarlık Fakültesi ile birlikte Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nı gerçekleştirdi. Konferansta inşaat sektörü, akademisyen ve yerel yönetim temsilcileri bilgi birikimlerini paylaşarak sektördeki son gelişmeleri değerlendirdi.
İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, devlet yöneticileri ve akademisyenlerden yükselen ve giderek artan deprem uyarılarına dikkat çekerek “Deprem 70 yıl daha beklemez. Artık vaktimiz kalmadı, telaş etmeden ancak daha hızlı olalım” dedi. İnşaat sektörünün kentsel dönüşüm konusunda çok sayıda toplantı ve konferans düzenlediğini ifade eden Nazmi Durbakayım, “Konunun uzmanı hocalarımız her gün deprem gerçeklerini hatırlatıyorlar. Sayın Reisicumhurumuz sık sık Kentsel Dönüşüm’ün altını öncelikli olarak çiziyor. Sayın Çevre ve Şehircilik Bakanımız her konuşmasında kentsel dönüşüme öncelik veriyor. STK’lar kentsel dönüşümde yaşanan sorunları daima birinci planda ele alıyor” dedi. Durbakayım, tüm bu uyarılara rağmen kentsel dönüşümde istenilen noktaya gelinip gelinmediğinin sorgulanması gerektiğini vurguladı.
Kentsel dönüşüm çalışmalarıyla bugüne kadar 5 yılda sadece 550 bin konutun yani yılda 110 bin konutu dönüştürebildiğini hatırlatan Durbakayım, “Hali hazırda yaklaşık 7,5 milyon daha riskli konutun yenilenmesi söz konusu olduğunu var sayarsak, bu hızla bütün riskli yapıların dönüşümü için 60-70 yıla ihtiyaç var. Peki, beklenen deprem bizi bekleyecek mi?” diye konuştu.
Fatura kime kesilecek?
Geçmişte yaşananlardan ders alınması gerektiğini dile getiren Durbakayım, bu hataların tekrarlanmaması için daha katı yaptırımların olması gerektiğine dikkat çekti. Yaklaşan deprem gerçeğine karşı kısa sürede çözüme ulaştırılması gereken bir riskli bina stoku olduğunu anlatan Başkan Durbakayım, şunları söyledi:
“Bunlar nasıl oluştu? O günün yönetmeliklerine ve imar mevzuatına uymayarak bu ağır kusurlu binaları inşa edenler ve o binalara uygunluk veren kontrol mekanizmaları hiç mi fatura ödemeyecek? Tüm Avrupa’da 7 bin, ancak yurdumuzda 250 bin civarında yapı müteahhidi olmasının, sektörümüzde yaşanan bazı olumsuzlukların kaynağı olduğu aşikardır.”
Bakanlıkça, STK’ların da görüşleri alınarak müteahhitlik kriterlerinin belirlenmesi ve bu kriterler çerçevesinde müteahhitlerin derecelendirilmesi gerektiğinin altını çizen Durbakayım, “Bu suretle niteliklerine göre sınıflandırılmış bir müteahhit portföyümüz oluşur. Bu derecelendirme, her işin o iş için gerekli donanımlara sahip firmalar tarafından yapılmasına olanak sağlayacaktır. Bu şekilde bir sıralama yapıldığında bir alt grupta bulunan firmanın üst gruptaki bir firmanın pilotluğunda iş yapma şansı olacaktır” şeklinde konuştu.
‘Orta direğe ev yapılmalı’
Türkiye’de konut ihtiyacı olan orta ve daha az gelirli kesim toplam talebin yüzde 85’ini oluşturduğuna dikkat çeken Nazmi Durbakayım, bu ihtiyacın karşılanabilmesi için metrekare birim fiyatlarının 3 ile 5 bin lira arasında olan konutların üretilmesi gerektiğini vurguladı. Bu segmentte konut üretebilmek için metrekareye isabet eden arsa bedelinin ise 750 -1500 TL arasında olması gerektiğini söyleyen Durbakayım, “Mevcut arsa stoku ile ihtiyacın karşılanması mümkün değil. Bu ancak devlet tarafından yeni pilot şehir planlarının yapılmasıyla mümkün olabilir” açıklamasında bulundu. Nazmi Durbakayım şöyle devam etti:
“Yabancıya satışın ihracat olarak sayılıp üreticilerine de Eximbank kredisi dahil olmak üzere, ihracatçıların faydalandıkları teşvikler gibi destek olunmalı. İmar mevzuatında müktesep hak konusunun çözüme kavuşmalı. Kentsel dönüşümde süreci tıkayan konuların Kanun Hükmünde Kararname veya torba kanunlar ile çözüme ulaştırılmalı. Sektörümüz ile ilgili konudaki harç ve vergilerin belediyelerce farklı uygulamalarına bir disiplin getirilmeli. Vergi ve harçlarda, devletin toplam gelirini azaltmayacak ancak daha yaygın olarak tahsil edilmesi sağlanmalı, böylece homojen bir dağılımla yükümüzün azaltılması sağlanmalı.”
‘Başarılı çözümler üretemedik’
İTÜ Mimarlık Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Murat Gül, Mimarlık Fakültesi olarak sanayi ile olan iş birliklerini geliştirmek arzusunda olduklarını belirterek “Bugünün rekabetçi ortamında tıpkı dünyanın önde gelen üniversiteleri gibi sektörle birlikte çalışmamız üniversitemize katkıda bulunacağını umuyoruz” dedi. Sanayinin de üniversite ile olan birlikteliğinden ciddi faydalar sağlayacağını ifade eden Gül, “Sonuçta bu birliktelik ülkemizin bilim ve teknolojik performansını daha ileri seviyeye getireceğinden şüphemiz yok” diye konuştu. Kentsel dönüşümün Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden biri olduğunu kaydeden Gül, şunları söyledi:
“Daha birkaç hafta önce tamamladığımız yüzlerce sektör temsilcinin bir yıldan fazla mesai harcadığı Şehircilik Şurası’nın temel konularından biri de kentsel dönüşümdü. İyi değerlendirilebilirse şehirlerimizin birçok problemine katkı sağlayabilecek olan kentsel dönüşüm alanında şu anda çok da başarılı çözümler ürettiğimizi maalesef söyleyemeyiz. Mal sahiplerinin kazanç kapısı, müteahhitlerin uçsuz bucaksız bir iş alanı, yerel yönetimlerin ise her derde çare olacak sihirli bir formül olarak gördüğü kentsel dönüşümde kat edilecek daha çok yolumuz var. Sürdürülebilir bir mali altyapının oluşması, sosyal birlikteliğin sağlanması ile şehirlerin kültürel ve doğal değerlerin korunması da önemli konular arasında yer alıyor.”
Bu bölüm 2 sayfa olacak
—————–
Her işin başı planlama
Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nın ‘Kentsel Dönüşümde Planlama İlkeleri, Mevzuata ve Uygulamada Son Durum, Şehircilik Şurası Sonuçları’ konulu ilk oturumunda GYODER Başkan Yardımcısı Prof. Dr. Gürsel Öngören ve Prof. Dr. Mehmet Ocakçı özel birer sunum gerçekleştirdi. Türkiye’deki kentsel dönüşüm uygulamalarına yönelik değerlendirmelerin Prof. Dr. Nuran Zeren Gülersoy tarafından anlatıldığı oturumda
Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürü Vedad Gürgen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nı, İBB Genel Sekreter Yardımcısı Süleyman Karalı da yerel yönetimleri temsil etti. Sektörün duayen ismi Prof. Hüseyin Kaptan da bu oturumda söz aldı
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkan Yardımcısı Prof. Dr. Gürsel Öngören, son 1,5 yıllık projelere baktığında “İyi ki kentsel dönüşüm gecikmiş” diye düşündüğünü belirterek “Çünkü ilk örnekler kötü, son örnekler güzel” dedi. İyi bir kentsel dönüşümle 10 yıl içerisinde yaşam kalitesinin artacağını kaydeden Öngören, kentsel dönüşümün olması gereken ilkelerini; planlama, finansman, estetiği oluşturan, akıllı şehirler yaratan, haklın katılımını sağlayan, yerinde dönüştüren, aynı zamanda sosyal dönüşümün sonuçlarını takip edecek sosyal etki analizleri olarak sıraladı.
“Her şeyin başı imar planlamasıdır” diyen Öngören, imar planlaması kurgulanmandan kentsel dönüşüm yapmanın ilerde yeni sorunlar yaratacağını vurguladı. İmar planlarının mutlaka şehircilik teknikleri açısından ve kentsel dönüşüm odaklı yenilenmesi gerektiğini de söyleyen Öngören şunları söyledi:
“İstanbul bu çalışmayı neredeyse bitirdi, bunun bütün illerde yapılması lazım. Bakanlığımızın Şehircilik Şurası’nın sonucunda kentsel dönüşüm açısından bütün il belediyelerine öncelikle ‘il planlarını ve ilçe imar planlarını yenileyin’ demesi ve bir genelge yayınlayarak bu süreci acilen başlatması gerekiyor. Bu süreç yaklaşık 6 ay ile 1 yıl arasında rahatlıkla tamamlanabilir. Ardından belediyelerin zemin ya da yapı açısından öncelikli dönüşüm alanlarını belirlemesi, bunları birincil, ikincil üçüncül alanlar olarak sıralaması gerekiyor. Daha sonra riskli alan ilanı yayılmalı ve projeye başlanmalı. Belediyeler bu organizasyonu yaparak müteahhitleri sürece dahil ekmeli.”
‘Bir atımlık barutumuz var’
Kaynakların verimli kullanılması gerektiğine dikkat çeken Öngören, “Neticede elimizde bir atımlık barutumuz var. Bu barutun da hepsi elimizde değil. 7 milyon konutun dönüşüm maliyeti yaklaşım 500 milyar dolar… Bu kaynakla 20-30 yıllık binaları değil 100 yıllık, 200 yıllık yapıları ve yeni şehirleri oluşturmamız gerekiyor” şeklinde konuştu. Ada bazlı dönüşüme özellikle önem verilmesi gerektiğine işaret eden Öngören, bina bazlı dönüşümün sürdürülebilir olmadığını, bunun katları arttırmak ve yaşam kalitesini düşürmek anlamına geldiğini vurguladı.
‘Kentleri robotlar yönetecek’
Şehircilik Şurası’nın sonuçlarına göre, yeşil alanları korumak için tüm belediyelere bu yönde bir mesaj verdiklerini aktaran Öngören, “Belki 20 yıl sonra robotlar tarafından yapılacak. Robot bilgisayar programları şehirleri güvenlik, su kullanımı ve ulaşım açısından yönetecek. Bizim yazılıma ve bu anlamdaki teknolojiye önem vererek bu alana odaklanmamız, devletin de bu yönde teşvik vermesi gerekiyor” dedi.
Bütüncül ve katılımcı dönüşüm
Prof. Dr. Mehmet Ocakçı, kentsel dönüşümün bütüncül ve katılımcı bir biçimde ele alınması gerektiğini belirterek planlama sistematiği içerisinde tasarlanması gereken sürecin ve rahatça uygulanması gereken bir eylem planlamasıyla hayata geçilmesi gerektiğini anlattı. İTÜ’nün öğretim üyelerinden oluşan proje ekibinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile birlikte bazı örneklem alanlar üzerinde değerlendirmeler yaparak çıkarımda bulunduklarını dile getiren Ocakçı, şunları söyledi:
“Bu örneklem alanları İstanbul’da Esenler ve Pendik, Bursa’da Yıldırım ve Keste, İzmir’de ise Kemalpaşa Mahallesi’nden oluşuyor.Bu alanların her biri farklı karakteristiklere sahip. Bu farklı karakteristiklerden dolayı yaşanmış ve ortaya çıkması olası problemler vardı. Örneğin Pendik parsel bazında dönüşümü uygulaması kolay bir alan. Dönüşüm sürecinin çok farklı aşamaları var. Her bir süreçte ortaya ne gibi problemler ortaya çıkıyor bunun anlaşılması en önemli konudur.”
Eskişehir projesi onay bekliyor
İTÜ Öğretim Üyesi Prof. Dr. Nuran Zeren Gülersoy, İTÜ ile Eskişehir Belediyesi’nin Ortak Hizmet Protokolü çerçevesinde gerçekleştirilecek olan Eskişehir Riskli Alan Projesi’nin uygulamaya yönelik model bilgisini paylaştı. Projenin Köprübaşı mevki, geleneksel çarşı ve Porsuk Çayı kıyısındaki ticari kullanımlarına ve yakın çevresindeki konut alanlarına sahip yaklaşık 56 hektarlık bir alanda gerçekleştirileceğini söyleyen Gülersoy, projenin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan onay beklediğini açıkladı.
‘Enerjimiz karayollarında tükeniyor’
İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Prof. Hüseyin Kaptan, dönüşümde mutlak suretle kullanılması gereken temel faktörün hizmet sektörü olduğunu söyledi. Büyük kentlerin hizmet master planlarının yapması gerektiğini kaydeden Hüseyin Kaptan, 2030 yılında İstanbul’da hizmet alanının yüzde 75’e çıkacağını, sanayi alanın ise yüzde 25’e düşeceğini vurguladı. Hizmet alanına yer açılmaması durumunda, bu kez karayolunun kenarında hizmet alanı projeleri geliştirildiğine dikkat çeken Kaptan, şuları söyledi:
“Karayolunda adliye sarayı, beş yıldızlı oteller, şirketlerin genel merkezleri, kültür merkezleri, hatta cami oluyor. Türkiye’nin enerjisi karayollarının kenarında tükeniyor. Aslında İstanbul’un enerjisi Londra’dan fazladır. Bu tür yerlerde yapılacak iş, kentsel alt bölgeleri keşfetmek… Hizmet sektörünün kalbi kentsel alt bölgelerdir. Bu bölgelerde eğitim, sağlık, kültür merkezleri, turizm, moda ve eğlence alanları gerçekleştirilebilir.”
Bu bölüm 3 sayfa olacak
Her kesimden çözüm önerileri geldi
Konfiransın ‘Kentsel Dönüşümde Bakanlık, Belediyeler, Üniversiteler, Sivil Toplum ve Geliştiricileri Çözüm Önerileri’ başlıklı ikinci oturumunun moderatörlüğünü İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel yaptı. Oturuma Beşiktaş Konaklar Mahallesi Kat Malikleri Temsilcisi Kazım Koç, Gayrimenkul Hukuku Derneği Avukat Ali Güvenç Kiraz, Nuhoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu, GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyad Gümüş, İTÜ Öğretim Üyesi Prof. Dr. Şence Türk, Dekar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu, ENSPD Kurucu Ortağı Caner Bingöl ve İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Kubilay Salihvatandaş katıldı.
Beşiktaş Konaklar Mahallesi Kat Malikleri Temsilcisi Kazım Koç, 1987 yılında, 4.Levent bölgesinde 240 dönümlük alanın kooperatiflere tahsis edilmek üzere ayrıldığını hatırlatarak yüzde 45’inin imara açılan, yüzde 55’i ise terk edilen arazinin üzerinde şu anda 32 gecekondu bulunduğuna dikkat çekti. 13 kooperatife 1987’de yerleri tahsis edilirken, kendilerine arsa tahsis edilmediğini anlatan Koç, “2002’de gecekonducularla birlikte sporcu arkadaşlarımızla bir araya gelerek Asil Sporcular Yapı Kooperatifi’ni kurduk. 2002 yılında gecekonducuların yıkımıyla ilgili dava açıldı ve dava gecekonducuların lehine sonuçlandı. Lehimize sonuçlanmasına rağmen araziyi alamadık” dedi. 15 yıldır Büyükşehir Belediyesi, TOKİ ve Bakanlık arasında gidip geldiklerini anlatan Koç, “Devletin bir birimi çıksa bize ‘Bizim yapabileceğimiz bir şey yok’ desin yeter. Biz orada kalacağız” şeklinde konuştu,
‘Kat karşılığı kanunda yok’
- Levent bölgesinde yaşanan sorunları değerlendiren Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz da her kurumun farklı bir hukuk sistemi içerisinde çalıştığını, belli yetkileri olduğunu ve yetkileri çerçevesinde plan ve uygulama yaptığını söyledi. Böyle zor durumlarda çözüm bulmakta zorlanıldığını kaydeden Kiraz, “Gayrimenkule ilişkin yönetim sorunu burada karşımıza çıkıyor. Bu konuda aslında üst yapılanmaya ihtiyacımız var. Belki çözüm önerilerimizden biri bu olabilir” dedi. Kiraz, 4. Leven’te Okan Üniversitesi Öğretim Görevlisi Enver Ülger ile beraber arazi yapılanması konusunda ciddi çalışmalar yaptıklarını anlattı. Bir arazi idaresi kurumu oluşturulması gerektiğini kaydeden Kiraz, “Bu planlamanın tek elden çıkması ilgili bir şey. Bu gerçekleşirse sorunların birçoğu da çözülecek. Almanya’dakine benzer bir üst yapılanmadan bahsediyoruz. Plan ve uygulama kaosunu çözebiliyorlar” diye konuştu.
Kat karşılığı konusunun çok büyük bir sorun olduğuna dikkat çeken Kiraz, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı İnşaat Sözleşmesi’nin kanunda yeri olmadığı için problemler yaşandığını vurguladı. İnşaatlarımızın yüzde 70-75’ini bu modele göre yapıldığını kaydeden Kiraz, şunları söyledi:
“Yargıtay, ‘Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı İnşaat Sözleşmelerinde müteahhit yüzde 90 seviyesine gelene kadar hak sahibi değil’ diyor. Bunu çoğu müteahhit bilmiyor. Doğal olarak tüketiciye satmış olduğu dairelerde tapunu vermiş olsa bile o tapuların gerçekliliği tartışma konusu. Bunun düzeltilmesi lazım.”
Müteahhitler yorgun
Nuhoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu ise kentsel dönüşümün dönüşüme yönelik dokuza yakın yasal düzenleme yapılmasına karşılık, bazı sıkıntıların hala devam ettiğini söyledi. 500 milyar dolarlık bir yatırım için yola çıkılırken bunun planlamasının iyi yapılması gerektiğine dikkat çeken Nuhoğlu, “Teorik olarak baktığımız zaman kentsel dönüşümde müthiş bir noktadayız. Kurumsal altyapıda çok ciddi mesafe kat ettik. Ama işin planlama aşamasında tam anlamıyla fiyasko halindeyiz” dedi. İnşaat şirketlerinin kentsel dönüşümde 0-15 yıllık bir yatırım yatırım sürecinden geçtiğini den bahsederek, anlatan Nuhoğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Şu anda yorgunuz. Herkesin elinde 5-6 tane projesi var. Yatırım halindeler, piyasa eskisi gibi canlı da değil. Bankacılık sektörü pek rahat değil. Bunların hepsini topladığımız zaman arz talep dengesini doğru oluşturmamız gerekiyor. Ekonomimiz, altyapımız bu süreci dönüştürmeye uygun değil. Potansiyelimiz yok aslında. Bu anlamda devlete büyük bir görev düşüyor. Katkı payı başka kesimlerden gelmediği durumda en kötü olan şekli ile olay çözüme gidiliyor. Bu da emsal artışı.. Planlı kentleşme açısından tercih edilebilecek, en son başvurulacak konudur.”
‘Müteahhit bulmakta zorlanıyoruz’
Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin kentsel dönüşüm şirketi GOPAŞ’ın Genel Müdürü Zeyyad Gümüş, ilçede 13 bölgedeki, 18 alt bölgede toplam 432 hektarı riskli alan ilan ettiklerini söyledi. Bu alanlarda toplam 10 bin bina, 30 bin yeni konut yapacaklarını anlatan Gümüş, yeni oluşacak inşaat alanının ise 4,5 milyon metrekare olduğunu açıkladı. Master planları ve 1/5000’lik planları tamamlanan bölgede sosyal donatı alanlarını 1 milyon metrekare artırdıklarına dikkat çeken Gümüş, müteahhit bulmakta ise zorluk yaşadıklarını açıkladı. Kentsel dönüşüm projelerine müteahhitlerin yönlendirilmesinin önemli bir gelişme olacağını kaydeden Gümüş, Emlak Konut GYO’nun artık hasılat paylaşım ihalelerinden vazgeçmesi gerektiğini, bu ihaleleri kentsel dönüşüm odaklı yapmasını doğru bulduklarını ifade etti.
‘2/3 uygulaması hakkaniyetli değil’
İTÜ Öğretim Üyesi Prof. Dr. Şence Türk, kentsel dönüşümün ve toplu yapı üretiminin organizasyonel bir alan olarak düşünülmesi gerektiğini 2003 yılından sonra gelişen bu organizasyonel yapı içerisinde aktörler ve roller yeni şekilleniyor. Kurumsal yapı henüz daha oturmadı” dedi. Kentsel dönüşümde en sıkıntılı konunun uzlaşma süreci olduğuna dikkat çeken Türk, şunları söyledi:
“Uzlaşma süreci ne yasal olarak, ne de kavramsal olarak tanımlanmamış durumda. Uzlaşmanın ciddi bir teorik altyapısı var. 2/3 çoğunluğu görüyoruz. En son 2/3 konusu devreye girmeli. Ben 2/3 konusunu hakkaniyetli görmüyorum. Tüm taraflar açısından. Geleneklerimize ters olduğuna inanıyorum. Çünkü 2/3 kuralı bir zorunluktan ortaya çıktı. 1/3’ün hakkını koruyacak net olarak bir çaba yok. Tam tersine 2/3’yi daha da güçlü duruma getirmek için çaba var. Bu çaba ters tepiyor. İnsanlar farklı stratejiler uygulama seçeneğine başvuruyor. Ayrıca 2/3 kötü niyetli kullanıldığı zaman korkunç problemlere neden oluyor. Mülkiyet hakkını ihlal eden duruma kadar gidiyor.”
Kentsel dönüşümü herkesin kolaylıkla bilemeyeceği ve finansal prosesinin de olması gerektiren bir uygulama olduğunu kaydeden Türk, bu yüzden müteahhitlerin ‘müteahhitlik sertifikası’nı alması gerektiğini savundu. Türk, İstanbul’da kentsel dönüşümü yönlendirecek master planının çok kritik bir öneme sahip olduğunu da ifade eden Türk, önceliklerin belirlenmesi durumunda çapraz finansman araçlarını çok daha fazla kullanılabileceğini vurguladı. Batı ülkelerinde tüm gruplarının kentsel dönüşüme girişini kolaylaştıracak önlemler alındığını da ifade eden Türk, “İstanbul’un yüzde 65’i düşük ve orta gelirlilerden oluşuyor. Bütünsel bir bakış açısıyla bunları da çözmemiz gerekiyor” dedi.
‘Kentsel dönüşüm fonu kurulmalı’
Dekar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu, Türkiye’de büyük ölçekli planlamalarda çok da başarılı olunamadığını ve depreme karşı büyük ölçekli dönüşüm projesinin hayata geçirilmediğini savundu. Şehirlerin planları olmasına rağmen bu planların modern bir kentin ihtiyaçlarını karşılamadığına işaret eden Kuzu, “Öncelikle planlama konusundaki dağınıklığa son vermemiz gerekiyor. Palan yapma yetkisi tek bir merkeze toplanmalı. Plan yapma ölçeğinde arazi büyüklüğü olarak makro ölçeklere çekmemiz lazım. Bu planların değiştirilmesi şart” şeklinde konuştu.
Kentsel dönüşüm adında bir fon kurulması gerektiğine dikkat çeken Kuzu, şunları söyledi:
“Her şey kendi kaynakları ile oluşturmalı. Şehirdeki tüm kamu arsaların satışı geliri olabilir. TOKİ ve Emlak Konut’un konut geliri olabilir ya da emlak vergilerin bir kısmı buraya aktarabiliriz. Geçici vergisel düzenlemeler bu fona aktarabilir. Alt gelir grubundaki vatandaşlarda bu fondan kredi verilebilir, faizleri ödenebilir.”
‘Garantörlük sistemi kurulmalı’
ENSPD Kurucu Ortağı Caner Bingöl, kentsel dönüşümde bazı kamu kaynaklarını dönüştürerek kullanmak üzere bir fon oluşturması gerektiğini söyledi. Bakanlık düzeyinde bununla ilgili üzerinde tartışılan bir model olduğunu anlatan Bingöl, “Belediyelerin elinde çok fazla mülk var. Tahvil ihracatı yapacağımıza yurt dışından kaynak bulup bunlara kira ödemek ve bunlarında bir fon havuzunda toplandığı bir modeli uygulamalıyız. Toplanan paralar dönüşüme kaynak olarak aktarılabilir” diye konuştu. Proje geliştiricilerinin finans konusunda tıkandığına dikkat çeken Bingöl, şöyle devam etti:
“Konutu satamazsak ne olacak konusu herkesin düşündüğü bir nokta. Burada bir garantörlük sistemine ihtiyacımız var. Kamu otoyol projeleri yaparken Hazine desteğiyle bir garantörlük verilmektedir. Bizim bunu tartışmamız gerekiyor. Yapılacak donatı alanlarında devlet desteği ve gelişir diye finansman donatı alanlarını özel sektöre ürettirip devletin satın alma modeli konuşulabilir. İkinci bir finans modeli olarak yürütülebilir.”
‘Sulukule maket şehir oldu’
İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Kubilay Salihvatandaş, 2005 yılında Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Kanunu’nun çıktığı zaman Fatih Belediyesi’nde İmar Kurulu Başkanı olduğunu belirterek, ilçede 3-4 yenileme alanı ilan ettiklerini söyledi. Alanların bir tanesinin Sulukule olduğunu belirten Salihvatandaş, “Sulukule, Sulukule olmadı. Sosyal alan değişti. Şu an tam bir maket şehir görünümünde. Yaşatarak kullanacaktık ne yazık ki sadece kullanıyoruz. Tarihi koruyamadık. Diğer alanların projeleri halen daha devam ediyor” dedi.
Tek sayfalık kutu (görselsiz kullan ki sığsın)
———————–
Şehirlere karşı hepimizin sorumluluğu var
Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nın sonuç bildirgesinde, Türkiye’deki dönüşüm sürecine rehber olabilecek nitelikte 32 madde yer aldı. Sonuç bildirgesinde özellikle, şehirlere karşı herkesim sorumluluğu olduğu vurgulandı
- Kentsel dönüşüm; insan odaklı, bütüncül ve katılımcı biçimde ele alınacak, planlama sistemi içinde tasarlanacak ve hakça uygulanacak bir eylem planlamasıdır.
- Şehirlere karşı hepimizin sorumluluğu vardır.
- Kentsel dönüşümün amacı depreme dayanıklı binalar yapıp çarpık kentleşmeyi düzeltmektir.
- Kentsel dönüşümün sadece fiziksel ve teknik değil sosyal, finansal, altyapı, ekonomik, katılım-uzlaşma, çevre ve hukuk boyutları da önemlidir.
- Bir düzenleme ile yapı müteahhidi sayısı sınırlanmalı ve müteahhitler niteliklerine göre sınıflandırılmalıdır.
- Mevcut yapı stokunun iyileşmesini desteklemek adına Devlet pilot şehirler kurup Büyükşehirlerin mevcut yükünü azaltmalıdır.
- Gayrimenkul/Dönüşüm uzmanlığında bir üst kurul ihtiyacı bulunmaktadır.
- En üst seviyede planlama onay yetkilerini üstlenecek bir “arazi üretimi ve kullanımı üst kurulu” birden çok kamu kurumunun planlama yetkisi olması sebebiyle ortaya çıkan karmaşayı çözecektir. Almanya modeli incelenmelidir.
- Kat karşılığı sözleşmelerine dair hukuksal ve içerik yönlendirici düzenleme gerekmektedir.
- Yarım kalan inşaatlarda müteahhitlerin gerçekleşmiş yatırımları güvence altına alınmalıdır.
- Özellikle küçük şehirlerdeki kamu çalışanlarının gayrimenkul hukuku ve kentsel dönüşüm konusunda yetersiz bilgiye sahip olması süreci yavaşlatmaktadır. Üniversitelerde emlak yönetimi vb. konuları okuyan kişiler kamuya kazandırılırsa süreçler daha hızlı ilerleyebilecektir.
- Gayrimenkul ihtisas mahkemeleri kurulabilir ve bu sayede gayrimenkul üzerine yetkin hakimler tarafından sektörün sorunlarına çözüm bulabilir.
- Depremden korunma konusundaki kararlar kat sahiplerinin inisiyatifine, zamanlamasına, finansmanına bırakılmamalıdır, kamu müdahalesi gereklidir.
- Kat sahiplerinin finansmana katkısı kentsel dönüşümün gerekliliklerinden biri haline gelmiştir.
- Dönüşümü yapılan bölgedeki konut sahiplerine kira vb. yardımlar, teşvikler sunulurken benzer yardımların aynı durumdaki yer sahibi kurumlar (sanayi, ticaret vb.) için de yapılması gerekmektedir.
- Tapunun kat sahibine iadesindeki ikincil tapu harçlarının muaf olması finansal olarak bir imkan yaratacak ve yoğunluk artışını da kısıtlayacaktır.
- Dönüşüme yatırım yapılan şirketlerden alınan Kurumlar Vergisinin yükü/süresi hafifletilebilir.
- Emlak Konut GYO’nun düzenleyici ve gayrimenkul konusunda uzman bir finansman kuruluşu olarak kentsel dönüşüm projelerine girmesi gerekmektedir.
- Dönüşümün finansmanının desteklenmesi için kamunun başka bölgelerde arsa tedarik etmesi ve/veya Altyapı GYO’lar kurulması faydalı olacaktır.
- Uzlaşma süreci kanunlarımızda yasal/kavramsal olarak daha iyi tanımlanmalıdır
- 2/3 kuralı uygulanırken 1/3’ün hakkının korunması daha iyi tariflenmeli ve tam uzlaşma esas alınmalıdır. 2/3 kuralı için Singapur modeli örnek alınabilir. Bunu yaparken Kat Mülkiyeti Kanunu da yeniden masaya yatırılmalıdır.
- Şehirler bazında belediyelerce “kentsel dönüşüm fonları” kurulabilir.
- Kamu binalarının kira geliri karşılığında bir finansman yaratılarak kentsel dönüşüm maliyetleri desteklenebilir. Kamunun aynen otoyol, köprü, havaalanı projelerinde olduğu gibi kentsel dönüşüm projelerinin finansmanına da garantör olması faydalı olacaktır.
- Kentsel dönüşüm 30-40 yıl için değil daha da uzun süreler için planlanmalı.
- Kentsel dönüşüm süreci müteahhit ve kat sahibi inisiyatifiyle etkin yürümemektedir, kamunun etkin katılımı dönüşüm alanlarına “proje koordinatörü” atayarak ve bir “dönüşüm süreç yönetim rehberi” çıkararak sağlanabilir.
- Bakanlık tüm il/ilçe belediyelerine 1 yılda dönüşüm master planı yaptırmalı bu planda öncelikli, ikincil, üçüncül alanlar belirlenmeli.
- Bina bazlı dönüşüm azalıp alan/mahalle bazlı dönüşüm artmalıdır, bu doğrultuda müteahhitler birleşerek bu dönüşümü üstlenebilecek güçlü şirketler oluşturmalıdır.
- Gelecekte robotların yöneteceği akıllı şehirler için sürdürülebilirlik ve kodlama odaklı devlet teşvikleri çok önemlidir.
- Plan notlarındaki toplulaşma teşviki çözüm gibi gözükmekte ancak altyapı ve donatı yetersizliği gibi daha büyük sorunlar yaratmaktadır.
- Master plana bakarken küçük ölçeği göz ardı etmemeliyiz.
- Kentler için hizmet masterplanı yapılırsa Türkiye hizmet sektöründe aşama kaydedecektir.
- Planlama bileşeni şu şekilde sıralanmaktadır; 1. Konum ve çevresel entegrasyon, 2. Doğal yapı ve kaynaklarda sürdürülebilirlik, 3. Baş edebilirlik, 4. Arazi kullanımı, 5. Kompakt yerleşme ve yoğunluk, 6. Yerleşme düzeni ve konut çeşitliliği, 7. İnsan ölçeği, 8. Merkez oluşturma, 9. kamusal açık alan kullanımı ve tasarımı, 10. Ulaşım-erişilebilirlik, 11. Altyapı, 12. Teknoloji, 13. Sosyal yapı ve yaşanabilirlik, 14. Yerel kimlik, 15. Ekonomi oluşturma ve finansal sürdürülebilirlik, 16. Yönetişim ve bakım.
