Fırsatlar ve Zorluklar: 2025 Yılı Konut Piyasası

Türkiye konut piyasası, 2025 yılının ilk üç çeyreğinde dengeli bir toparlanma eğilimi sergiliyor. Yüksek faiz oranları, artan inşaat maliyetleri ve krediye erişimdeki zorluklara rağmen dikkat çekici bir hareketlilik yaşanıyor. Piyasa dinamiklerini şekillendiren başlıca faktörler arasında nakit alımların artışı, ikinci el konut satışlarındaki ivme, yatırımcıların arsa ve alternatif gayrimenkul varlıklarına yönelimi öne çıkıyor. Yabancı satışlarında ise belirgin bir düşüş söz konusu... İNDER Yönetim Kurulu Üyesi ve Koşar Gayrimenkul Kurucusu Melda Koşar, arz kısıtı, yüksek faiz ve değişen talep dinamikleri arasında dengede bir yıl olduğunu ifade ederek 2025 yılı konut piyasası ilk üç çeyreği ile ilgili değerlendirmelerde bulundu.

2025 yılının ilk üç çeyreğine ilişkin konut satış verileri, Türkiye gayrimenkul sektöründe kontrollü bir toparlanma sinyali veriyor. Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre %22 artarak 1 milyon 128 bin 727 adete ulaştı. 2024’te yaşanan düşük hacimli dönemin ardından sektördeki canlılığın kademeli olarak geri döndüğüne işaret eden İNDER Yönetim Kurulu Üyesi ve Koşar Gayrimenkul Kurucusu Melda Koşar “artan inşaat maliyetleri, yüksek faiz oranları ve krediye erişimde yaşanan zorluklara rağmen, konut satışları özellikle nakit alımlar ve ikinci el konut satışları ile ivme kazandı. Krediye dayalı konut alımı ise yüksek maliyetler nedeniyle sınırlı kalırken, yatırım amaçlı alımlar ve arsa yatırımları öne çıktı.” değerlendirmelerinde bulundu.

Altın Fiyatlarındaki Artış Konut Talebini Destekledi

TCMB tarafından açıklanan verilere göre Eylül 2023 – Nisan 2025 arasında altın fiyatları dolar bazında %77 yükseldi. Bu yükselişle altın fiyatı kaynaklı servet artışı konut piyasasını önemli ölçüde etkiledi. Altın fiyatının uluslararası piyasada bu denli yükselmesi, Türkiye’de tasarruflarını altın olarak tutan büyük bir kesim için bir servet etkisi yaratırken gayrimenkul talebinde de artış sağladı.  Altın birikimi yüksek olan illerde konut fiyatları diğer bölgelere göre daha hızlı arttı.

Yeni Konut Üretimi Baskı Altında, İkinci El Pazarı Büyüdü

Türkiye geneli konut satışlarında, ipotekli satışların payı %14,4 seviyelerinde olup, 2024 yılına göre yaklaşık 4 puan yukarıda seyretmektedir. Ancak bu rakam 2020 yılında ulaşılan %38,24 seviyesinin gerisinde kalmıştır.

İlk el satışlar bir önceki yıla göre yaklaşık 2 puanlık düşüşle %30,40 seviyesindedir. Ancak toplam satışlardaki %20’ye yakın artışa rağmen, ilk el satışların payındaki düşüş sınırlı proje arzı ve yüksek üretim maliyetleri nedeniyle yeni konut üretiminin baskılandığına işaret etmektedir.  

Melda Koşar “İkinci el konut satışları, hem fiyat avantajı hem de kredisiz el değiştirme kolaylığı nedeniyle 2025 yılında piyasanın taşıyıcısı konumuna geldi. İlk el satışların payı 2018 yılında %47 seviyelerindeyken, 2025’te %30 civarına kadar geriledi. İkinci el satışlar ise pazarın yaklaşık %70’ini oluşturdu. Bu tablo; yeni konut üretimindeki yavaşlamayı ve krediye erişim zorlukları nedeniyle mevcut stokun el değiştirmeye devam ettiğini gösteriyor. Finansman koşullarındaki mevcut görünüm, ipotekli satışların toparlanma hızını doğrudan etkiliyor. Veriler, ikinci el satışların 2025 piyasasının ana belirleyicisi haline geldiğini ortaya koyuyor. Bu da sektör için kritik bir uyarı.” dedi.

Malda Koşar “Yabancı Yatırımcı Payı Düşüşte: Pazar %1,3’e Geriledi”

2025’te yabancılara yapılan konut satışları 14.944 adet olarak gerçekleşti ve toplam satışların %1,3’üne denk geldi. 2022’de bu oran %4,5 seviyesindeyken 2025 itibarıyla düşüş trendi iyice belirginleşti. İNDER Yönetim Kurulu Üyesi ve Koşar Gayrimenkul Kurucusu Melda Koşar “konut fiyatlarının döviz bazında dünyanın önemli şehirleriyle yarışacak seviyelere ulaşması, vatandaşlık için alım sınırlarının yeniden düzenlenmesi ve küresel belirsizlikler bu gerilemede etkili oldu. İstanbul ve Antalya toplam yabancı satışlarının yaklaşık %70’ini alırken Rusya yabancı satışında yine ilk sırada yer aldı. Ancak Rusya’nın toplam alım hacminde 2022–2023 dönemine göre ciddi bir azalma söz konusu. İran ve Ukrayna alımları aynı kalırken Orta Doğu ülkelerinden gelen talepte de düşüş gerçekleşmiştir. Almanya, İngiltere gibi Avrupa ülkeleri ise daha çok yaşam amaçlı alımlara yönelmiştir.” dedi.

2026 Beklentileri: Belirleyici Olan Finansman Şartları Olacak

Konut kredisi faiz oranlarının %3’lere yaklaşması, finansmanla alımı büyük ölçüde sınırlıyor. Bu nedenle kredi kullanmadan yapılan satışlar, özellikle ikinci el piyasasında artırıyor. Bunun yanında yüksek inşaat maliyetleri, arsa fiyatlarındaki artış ve finansman zorlukları nedeniyle yeni proje üretimi yavaşlıyor. Bu durum, mevcut stokun değerini korumasına yol açarken yatırım amaçlı ikinci el alımlarını da teşvik ediyor.

Yatırımcı ilgisi daha çok üst segment ürünlere…

Yüksek faize bağlı finansman zorlukları ve alternatif getiri seçeneklerine rağmen 2025 yılı boyunca satışlar beklendiği gibi düşüş göstermemiştir diyen Melda Koşar “özellikle uzun vadeli düşünen yatırımcılar konutu enflasyona karşı koruma ve pasif gelir yaratma aracı olarak değerlendirmeye devam etmiştir. Ancak kiralarda süregelen regülasyonlar ve getirinin düşmesi, yatırımcı ilgisini daha çok üst segment ürünlerle sınırlamasına neden olmuştur. Marmara ve Ege bölgesinde yüksek fiyatlara rağmen satış hacmi güçlü seyretmiş, İç Anadolu ve Karadeniz bölgelerinde satış hareketi daha sınırlı kalmıştır. Antalya – Mersin hattı ise yabancı talebin de desteğiyle pozitif ayrışmıştır.” dedi. 2025’in ilk üç çeyreğinde, Türkiye konut piyasasında denge arayışının sürdüğüne dikkat çeken Koşar, “2025’in geri kalanında ve 2026 yılında konut piyasasının seyri, faiz oranları ve finansmana erişim koşullarındaki olası iyileşmelere bağlı olacaktır. Arzın kısıtlı kalması durumunda, özellikle nitelikli konutlar ve iyi lokasyonlu projeler değerini korumaya devam edecektir.” dedi.