İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, Gazete Oksijen’den Kıvanç Önder’le gayrimenkul sektöründeki güncel gelişmeleri değerlendirdi. Gazete Oksijen’de yer alan yazıyı değerli İnder takipçileri için paylaşıyoruz.

Çok acı ama gerçek: Ailelerin birikimleri ev almak yerine okul parasına gidiyor.

İNDER Başkanı Engin Keçeli ile sohbetimizde gündeme geldi: Bugün İstanbul’da ortalama bir özel okulun yıllık ücreti 1 milyon TL. Bu; iyi bir eğitimin değil, kötü eğitimden uzak durmanın bedeli. Tek çocuk için ödenen 10 yıllık okul parasıyla yaşanabilir bir ev almak mümkün

Gayrimenkul sektörü, yaklaşık 2 milyon kişiye sağladığı istihdam ve desteklediği 250’den fazla alt sektör ile oldukça kompleks; az ya da çok ama birbirine mutlaka bir şekilde temas eden muhtelif paydaşların yer aldığı bir sektör. Ticari tarafı bir kenara bırakıp sadece konut tarafından konuya yaklaşsak dahi, bir konut projesinin yaşam zinciri içerisinde çok sayıda oyuncu yer alıyor. Projenin hayal edilmesinden başlayıp - her ne kadar bugün oranı epey düşük olsa da- konut kredisinin, yani finansmanın teminine ve hatta devamında sigorta bacağına kadar uzanan bir zincirden bahsediyoruz. Bu zincirin özellikle projeyi tasarlayan, hayal eden, üreten ve üretim aşamasındaki yatırım kaynağını sağlayan bölümündeki oyuncuları ağırlıklı olarak üç sivil organizasyon temsil etmekte:

İNDER (İstanbul İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği)
GYODER (Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği)
KONUTDER (Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği)

Geçtiğimiz hafta, İNDER’in başkanı olan ve aynı zamanda Seba İnşaat’ın da yönetim kurulu başkanlığı görevini yürüten Engin Keçeli ile buluştuk. Keçeli, İNDER başkanlık koltuğunu Mart 2024’te Nazmi Durbakayım’dan almıştı. Keçeli, koltuğa oturmasından itibaren bazı spesifik konulara çok ciddi şekilde odaklandı. Bu konu başlıklarından en önemlileri İstanbul’un depreme hazırlanması, kentsel dönüşüm projelerinin dört başı mamur şekilde yürütülmesi, sektörel şeffaflık ve sürdürülebilirlik oldu. Ayrıca emlak sektörünün çok da yüksek seviyelerde olmayan prestijine yatırım yapmak, yukarıya taşımak da İNDER ve Keçeli’nin konu başlıkları arasında yer alıyor.

Rakibimiz faiz

Bu kapsamda, sektörün paydaşları olarak ortak bir ses oluşturmak ve güçlü, itibarlı duruş ortaya koymak adına İNDER, GYODER ve KONUTDER her ay düzenli olarak üçlü istişare toplantıları yapıyor. Ankara’dan ya da herhangi bir resmi kurumdan sektöre yönelik bir soru ya da bilgi talebi geldiğinde de bu üçlü yapı, ortak ağızdan ve kolektif cevaplar üretiyor. Bu da, sektörel olarak ortak bir istikamette hareketi beraberinde getiriyor.

Kabaca ayda bir konut piyasasının rakamlarını bir yazı konusu haline getirip bu köşeden paylaşmaya gayret ediyorum. Yakın zamanda yazmış olduğum gibi kredili satışların adetsel bazda oranı son aylarda %14-15 dolaylarında. 2023 sonlarında bu oranın %4-5 seviyelerine kadar indiğini görmüştük. Zirveyi ise %57’lik oranla Temmuz 2020’de yaşamıştık. Bugünkü oran, bence görece makul bir seviye. Keçeli’nin de görüşü, emlak sektörünün başlıca rakibinin faiz olduğu yönünde. Mevduat faizleri %30’un, konut kredi faizleri %1’in altına inmeden emlak piyasasında son 1-2 yıldır yaşadığımız “konuta erişim probleminin” tamamen değilse bile kısmen- çözülmesi mümkün değil.

Emlak sektöründe son yıllarda çok yararlı regülasyonlar yapıldı. Özellikle yapı denetim alanındaki düzenlemeler ve A-B-C grubu müteahhitlik lisansı şartı gibi uygulamalar, sektörün daha ciddi, daha düzgün, daha kurumsal ve güvenilir hale gelmesi açısından önemli ancak sektörün genel işleyiş mekaniğini, ABD ya da benzer pek çok ülkedeki gibi kabaca 5 basamaklı bir mantığa oturtmak, özellikle son tüketicinin konforu ve erişilebilirlik sorununu gidermek açısından çok önemli.

Keçeli’nin önerdiği, benim de tamamen katıldığım modelde emlak sektörü, birbirine adeta tren vagonu gibi bağlı 5 kompartımandan oluşmalı:

Gayrimenkul Geliştirici: Projeyi hayal eden, arsayı temin eden, finansman modelini geliştiren taraf (Yaratıcı ve yatırımcı rol)

Müteahhit: Geliştiricinin oluşturduğu, yarattığı projeyi fiilen hayata geçiren, inşa eden, çimentoyu döken üretici (Teknik rol)

Pazarlama ve Satış: Emlak pazarlama markaları ve nitelikli emlakçılar

Kreditör: Son kullanıcıya finansmanı sağlayan bankalar ve diğer kurumlar

Sigorta: Geliştirilip üretilen ve devamında da satılan mülklerin sigortalanmasını sağlayan kuruluşlar

Açık mutfak bize ters

Bu değer zincirinin sağlıklı olarak kurulmasının başlıca yararı, son kullanıcının talep ve beklentilerinin aynı zincir içinde ve geriye doğru gayrimenkul geliştiricisine kadar bir geri bildirim mantığı içerisinde iletilebilir olması. Basit bir örnek vermek gerekirse kültürel ve sosyal alışkanlık olarak açık mutfak kavramı ile çok da barışık olmayan bir alıcı kitlesine, tamamı açık mutfaklı dairelerden oluşan 50-60 dairelik bir projeyi inşa etmemesi gerektiği bilgisini müteahhide iletebiliyor olmak… Yanlış üretilmiş ve bu yüzden de rağbet görmeyen projeler uzun süre satılamıyor olmaları nedeniyle, “hayalet yapı” haline gelip bölgenin dokusuna da zarar veriyorlar.

Keçeli ile sohbetimizde, inşaat dünyasındaki nitelikli eleman sorununa da değindik. Ara kademe teknik eleman, betoncu, kalıpçı gibi fonksiyonlarda çok ciddi eleman problemi yaşanıyormuş. Genel anlamda inşaat üretimi tarafında ara kademe elemanların okullardan yetişmesi gerektiğini konuştuk. Bu seviyedeki eleman eksiği, geliştiriciyi geliştirmekten, müteahhiti de üretmekten imtina etmeye götürecek bir sorun. “İstediğim kalitede ve konforlu şekilde üretemeyeceksem neden geliştireyim ki?” demeleri gayet olası ve anlaşılır. 

Yatırım değil barınma

Sohbetimizde Keçeli, ilginç ve fakat acı bir şeyden de bahsetti… Bir yanda çeşitli sebeplerle konut fiyatları ve kiralar astronomik seviyelere çıkarken, diğer yanda sosyal devletlerde ücretsiz olması beklenen nitelikli eğitim de akıl almaz derecede pahalı bir hal almış durumda. Bugün İstanbul’da bir özel okulun yıllık ortalama maliyeti 1 milyon TL. (Bu da muazzam bir eğitimin peşinde koşulduğundan değil, kötü eğitimden uzak durulmak istendiğinden yapılan bir tercih.)

Yani tek çocuklu bir aile, 10 yıllık okul parasını eğitim yerine barınma ihtiyacına harcayabiliyor olsa gayet oturulası bir ev satın alabilir. Ev satın almaya ayırabileceği yıllık 1 milyon TL’yi, çocuğunun eğitimine kaydırmak zorunda kalan bir aile, konut sahipliğine geçemiyor, kira piyasasında kalıyor. Kira piyasasına dahil olan yeni mülklerin sayısı ev sahibi-kiracı çatışmaları ve diğer sebeplerden azaldıkça, bu durum da kiraların daha da artışına zemin hazırlıyor. Ve tabiatın döngüsü gibi bu çark günden güne daha da bozulan şekilde dönmeye devam ediyor.

Emlak sektörü, her ne kadar ülkemizde doğrudan rant ekonomisi ile özdeşlemiş durumda olsa da, aslında temelde sosyal bir mesele. Gıda politikası kadar barınma politikası da hayati. Konuta, emlak bir “barınma” meselesi olarak değil de bir “yatırım” meselesi olarak, “siyasetin finansmanı” meselesi olarak bakmaya devam ettiğimiz sürece de bu döngüden çıkmamız çok zor. Bu yüzden de “son kullanıcının” faydası için, tüm sektör paydaşlarının kurumsal düzeyde birbirine yakın durması, “sokağa” yani bireye, konut müşterisine kulak vermesi çok ama çok önemli, öncelikli.

* Bu haber/yazı ve resimlerin eser sahipliğinden doğan tüm hakları Haftalık Yayıncılık Anonim Şirketi’ne ait olup işbu yazı/haber ve resimlerin, kaynak gösterilmeksizin kısmen/tamamen izin alınmaksızın yeniden yayımlanması yasaktır. Haftalık Yayıncılık Anonim Şirketi’nin, 5187 sayılı Basın Kanunu’nun 24. maddesinden doğan her türlü hakkı saklıdır.