İSTANBUL’DA KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN GERÇEKLERİ: MÜTEAHHİTLERİN KARŞILAŞTIĞI SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

İnşaat sektörü ile kamu idaresi arasında köprü kurmaya çalışan bir yüksek mimar olarak, uzun yıllar sahada çalıştım ve görev aldım. 15 yıllık kamu tecrübem boyunca hem yerel yönetimlerde hem uygulama sahasında sorumluluklar üstlendim. İNDER (İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği) Yönetim Kurulu Üyesi olarak da kentsel dönüşümün sadece teknik değil, sosyal ve hukuki boyutlarıyla da ilgilenmeye devam ediyorum. İstanbul’daki dönüşüm projelerinde, özellikle arsa sahipleriyle yürütülen uzlaşma süreçlerinde edindiğim tecrübeleri ve çözüm önerilerimi bu yazıda doğrudan kendi gözlemlerimle paylaşmak istiyorum.

İstanbul’un geleceği kentsel dönüşümden geçiyor

İstanbul’da yaşıyoruz, çalışıyoruz, üretiyoruz. Ama bir gerçeği artık görmezden gelemeyiz: Bu şehirde olası bir deprem sadece binaları değil, bir kentin tüm dokusunu tehdit ediyor. Özellikle 1950–1980 arası plansız büyümenin getirdiği yapı stoğu bugün hem mühendislik hem de hukuki anlamda büyük bir risk taşıyor.

Ben bu dönüşümün içinde yıllardır çalışan biri olarak şunu açıkça söyleyebilirim: Kentsel dönüşüm, mimari bir tercih değil, toplumsal bir zorunluluktur. Ancak bu süreci yönetmek, sadece bina yapmaktan ibaret değil. Asıl mesele; vatandaşla kurulan ilişki, finansmanın sürdürülebilirliği, bürokratik süreçlerin yönetimi ve yargının işleyişiyle doğrudan ilgilidir.

Kentsel dönüşüm neden zorunludur?

Bugün şehir merkezlerinde yer alan yapıların çoğu eski yönetmeliklere göre yapılmış, ruhsatsız ya da denetimsizdir. Altyapısı yetersiz, taşıyıcı sistemleri zayıf ve deprem güvenliğinden yoksundur. Bu yapıların çoğunda dar gelirli vatandaşlarımız yaşamaktadır. Bu insanlar için kendi binalarını yenilemek neredeyse imkânsız.

İşte burada biz müteahhitlere ve kamuya büyük bir sorumluluk düşüyor. Bu dönüşüm süreci, sadece yatırım amaçlı değil, aynı zamanda yaşam kalitesini artırma ve can güvenliği sağlama sorumluluğudur. Devletin teşvikleri, yerel yönetimlerin koordinasyonu ve özel sektörün uygulayıcı gücü bir arada çalışmak zorundadır.

BENİM GÖZÜMDEN KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KARŞILAŞILAN SORUNLAR

1. Planlama süreçleri ve hukuki belirsizlikler

Bir projeye başlarken ilk karşılaştığımız engel, bölgesel farklılıkların hesaba katılmadığı planlama yaklaşımlarıdır. İstanbul’da her bölgenin kendine özgü arsa değeri, yapı yoğunluğu, sosyal dokusu vardır. Ama ne yazık ki merkezi planlama anlayışı, bu farkları görmezden geliyor.

Planlar askıya çıkıyor, itirazlar geliyor, süreç uzuyor. Mahkeme süreçleri yıllar alıyor. En önemlisi, bu mahkemelerde kararlar çoğu zaman alanında uzman olmayan bilirkişilerin görüşleriyle şekilleniyor. İmar hukukunda uzmanlaşmış mahkemelere ve gerçekten teknik bilgiye sahip bilirkişi sistemine acil ihtiyaç var.

2. Finansman sorunu

Bugün sahada karşılaştığım en temel sorunlardan biri finansmana erişimdir. Özellikle projelerin başlangıç aşamasında, ön satışlardan gelen kaynak azaldı. Bankalar da yüksek faiz nedeniyle kredi vermeye yanaşmıyor.

Bu süreci aşmak için:

•​Kentsel dönüşüm projelerine özel fonların kurulması,

•​Düşük faizli, uzun vadeli kredi imkânlarının sağlanması,

•​Harç ve ruhsat ücretlerinde ilçeler arası denge sağlanması gerekiyor.

Aksi takdirde birçok müteahhit ya projeye hiç başlamıyor ya da yarım bırakmak zorunda kalıyor.

3. Uygulamada malzeme ve iş gücü temini

Maliyetlerin sürekli değiştiği bir ortamda proje yürütmek çok zor. Malzeme fiyatlarındaki dalgalanmalar, planlama yapmayı imkânsız hale getiriyor. Öte yandan nitelikli iş gücü bulmak neredeyse mümkün değil. Gençler artık bu alana yönelmiyor. Bu da iş kalitesini olumsuz etkiliyor.

Buradan hareketle meslek liseleri ve sektörel eğitim programlarının yeniden kurgulanması gerektiğini düşünüyorum. Bu sadece sektör için değil, ülke ekonomisi için de bir zorunluluktur.

4. Ruhsat ve izin süreçleri

Bir projeye başlamadan önce imar durumu almak, proje onayı almak, ruhsat süreci derken aylarca hatta bazen yıllarca beklemek zorunda kalıyoruz. Bu süre içinde yatırımcının motivasyonu düşüyor, arsa sahipleri güven kaybediyor.

Benim önerim, sürecin dijital ortama taşınması, imza sayısının azaltılması ve ön onay sisteminin hızlandırılmasıdır. Böylece hem zamandan kazanırız hem de güven ortamı güçlenir.

5. Uzlaşma süreci: En fazla efor burada harcanıyor

Bir müteahhit olarak şunu açıkça söyleyebilirim: En çok zaman ve enerjiyi arsa sahipleriyle uzlaşma sürecinde harcıyoruz. Aynı parselde 30–40 malik var. Hepsinin beklentisi farklı. Veraset sorunları, hisseli tapular, temsil krizi, bilgi kirliliği... Bazen ahlaki olmayan rekabet bile bu süreci baltalıyor.

Vatandaşlar çoğu zaman komşusunun ne aldığını öğrenmeden karar vermiyor. Bu, süreci uzatıyor. Oysa adil ve şeffaf bir sistemle uzlaşma çok daha hızlı sağlanabilir.

Çözüm önerim: Yeminli uzlaşma ve proje geliştirme ofisleri

Benim uzun süredir önerdiğim model şudur: Belediye ya da kamu denetiminde, tamamen tarafsız ve uzman kişilerden oluşan yeminli uzlaşma ofisleri kurulmalı. Bu ofisler:

•​Maliklerle birebir görüşmeli,

•​Teknik şartname, proje, maliyet analizini hazırlamalı,

•​Her müteahhit aynı dosya üzerinden teklif sunmalı,

•​Süreç şeffaf ve denetlenebilir olmalı.

Bu sistem sayesinde, müteahhit ile malik karşı karşıya gelmez. Herkesin güven duyduğu bir zeminde karar alınır. En önemlisi, zaman ve maliyet açısından büyük tasarruf sağlanır.

Tecrübemle sabit: Kamu masadaysa uzlaşma oranı yükseliyor

15 yıllık kamu görevimden edindiğim deneyim şunu gösteriyor: Yerel yönetim masadaysa, vatandaş daha kolay ikna oluyor. Projelerimize ilk başta %10-15 oranında katılım olurken, belediye yetkilisi masaya oturduğunda bu oran %80’lere kadar çıkabiliyor.

Çünkü vatandaş kamuya güveniyor. Bu güveni boşa çıkarmamak hepimizin görevi.

SON SÖZÜM:

Kentsel dönüşüm, keyfi bir uygulama değildir. Bu bir zorunluluktur. Can güvenliği, şehir güvenliği, ekonomik sürdürülebilirlik açısından artık dönüşümü hızlandırmalıyız. Ama bunu yaparken adaletli, şeffaf ve sürdürülebilir bir sistem kurmak zorundayız.

Ben, İlhan Turan olarak bu yazıyı sadece yaşadığımız sorunları anlatmak için değil, çözüm önerilerimi ortaya koymak için kaleme aldım. İstanbul’un geleceği için hep birlikte çalışmak zorundayız.

Yüksek Mimar İlhan Turan