Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri: Kira Yardımından Hibeye Rehber

Kentsel dönüşüme giren bir malik, dairesini yenilerken devletten dört tür destek alabilir: kira yardımı, hibe ve düşük maliyetli kredi, vergi ve harç muafiyetleri ve düşürülmüş KDV. Bu destekler, özellikle İstanbul'da, dönüşümün maliyetinin önemli bir kısmını karşılayabiliyor. Ancak çoğu kendiliğinden gelmiyor: başvuru, belge ve süre takibi gerektiriyor.

Bu yazıda, sahada müteahhit olarak gördüğümüz kadarıyla, hangi desteğin kime, ne kadar ve hangi şartla verildiğini özetliyoruz. Tutarlar Ekim 2026 itibarıyla derlenmiştir; başvuru öncesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (kdb.gov.tr) ve belediyenizden teyit etmenizi öneririz.

1. Kira yardımı: inşaat süresince barınma desteği

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapısını boşaltan malike, inşaat süresince Bakanlık tarafından kira yardımı ödeniyor. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri ise tek seferlik destek alıyor. Bakanlığın Aralık 2024'te açıkladığı ve 2025'ten bu yana uygulanan tutarlar şöyle:

• Süre: Riskli yapılarda malik için 18 ay. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında süreyi ilgili idare belirliyor, en fazla 48 ay.
• Başvuru: Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde, ilçe belediyesine ya da e-Devlet üzerinden. Ödeme Ziraat Bankası hesabına yapılıyor; geç yapılan başvurularda geçmişe dönük ödeme yapılmıyor.
• İstanbul'da ek destek: İBB, Bakanlık tutarına ek olarak hızlı taramada riskli çıkan ve binada oturan maliklere 18 ay boyunca aylık 10.000 TL (emekliler için 12.000 TL) ödüyor. Böylece toplam aylık destek 18.000–20.000 TL'ye çıkabiliyor.

2. Hibe ve kredi destekleri

“Yarısı Bizden” kampanyası (İstanbul)

İstanbul'un 39 ilçesindeki riskli yapılar için, 22 Şubat 2024'te Cumhurbaşkanı Kararı ile başlayan kampanya, Eylül 2026 sonunda 31 Aralık 2027'ye kadar uzatıldı.

• Kredi koşulları: Geri ödeme, yapı ruhsatının alınmasından 2 yıl sonra başlıyor ve 10 yıla yayılıyor. İlk geri ödeme yılında faiz yok, sonrasında borcun yalnızca TÜFE'nin yarısı kadar güncelleniyor. Gelir ya da kredi notu sorgulanmıyor.
• Ödeme yükleniciye yapılıyor: Hibe ve kredi malike değil, inşaatın ilerlemesine göre doğrudan yükleniciye aktarılıyor.
• Seçim gerekiyor: Taşınma desteği ile aylık kira yardımı birlikte alınamıyor. Hibe, kredi alınmadan tek başına da kullanılabiliyor.
• Büyüklük sınırı: Yeni bina, otopark ve sığınak hariç eski yapının 1,5 katını geçemiyor.
• Hak sahibinin diğer dairesi: Aynı hak sahibine ait her ek konut için yalnızca kredi verilir; ek konutta ve ek dükkanda verilen kredi tutarları kaynaklarda farklı göründüğünden başvuruda teyit edilmeli.

Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kredisi (Dünya Bankası finansmanlı)

Kampanya dışında kalanlar veya ek finansman ihtiyacı olanlar için, en fazla 3 milyon TL, aylık %0,69 faizli ve 180 aya kadar vadeli bir kredi seçeneği bulunuyor; ilk yıl geri ödemesiz. Taksitin hane gelirinin %70'ini aşmaması ve açık icra kaydı bulunmaması gerekiyor. Enerji kimlik belgesi A veya B sınıfı olan konutlarda ve emekliler, şehit aileleri, engelli vatandaşlar gibi gruplarda faiz indirimi uygulanıyor.

3. Vergi, harç ve KDV avantajları

Harç ve ücret muafiyetleri (6306 s. Kanun, md. 7/9)

Riskli yapı veya riskli alan kapsamındaki işlemlerde şu kalemler ödenmiyor:

• Noter harç ve ücretleri
• Tapu ve kadastro harçları, döner sermaye ücretleri
• Belediye harçları (yapı ruhsatı, iskân vb.)
• Damga vergisi
• Veraset ve intikal vergisi
• Banka ve sigorta muameleleri vergisi

Muafiyet, riskli yapının dönüşüm öncesindeki ilk satışı, devri ve ipoteği ile yeni yapılan bağımsız bölümlerin maliklere, yükleniciye ve hak sahibi kiracılara ilk satışı ve tesciline uygulanıyor. Yeni daireyi sonradan satın alan kişiye uygulanmıyor.

Muafiyet kendiliğinden uygulanmıyor: riskli yapı belgesinin ibrazı, yazılı talep ve sözleşmede “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” ibaresinin yer alması gerekiyor. Yanlışlıkla ödenmiş bir harcın iadesi için vergi dairesine düzeltme başvurusu yapılabiliyor.

Düşürülmüş KDV

• Konut teslimi: Dönüşüm kapsamında yapılan konutların net 150 m²'ye kadar olan kısmında KDV %1. Aşan kısımda genel oran uygulanıyor.
• İnşaat taahhüt işleri: Yüklenicinin konut inşaatı için kestiği faturada, yeni inşaat alanının eski alanın 1,5 katına kadar olan kısmında KDV %1.

Otopark bedeli, değer artış payı ve bazı belediye katılım payları bu muafiyetlerin dışında kalabiliyor; dosya bazlı kontrol edilmeli.

4. Adım adım: riskli yapı tespitinden desteğe

1. Riskli yapı tespiti: Bakanlık lisanslı bir kuruluşa başvurulur; rapor kesinleşince tapuya “riskli yapı” şerhi düşülür. Tüm desteklerin anahtarı bu belgedir.
2. Malik kararlılığı ve yüklenici seçimi: 6306'ya göre arsa paylarının çoğunluğuyla karar alınır, teknik ve mali yeterliliği olan bir yüklenici seçilir.
3. Sözleşme: Noterde, “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” ibaresiyle imzalanır; harç ve damga vergisi muafiyeti burada talep edilir.
4. Hak sahipliği ve Yarısı Bizden (İstanbul): İlçe belediyesi hak sahipliğini belirler; hibe ve kredi sözleşmeleri verilen randevuda imzalanır.
5. Tahliye ve kira yardımı: Bina boşaltılır; yıkımdan önce e-Devlet'ten adres bilgileri raporu alınır ve kira yardımı başvurusu 1 yıl içinde yapılır.
6. Ruhsat ve inşaat: Ruhsat harçlarından muafiyet uygulanır; hibe ve kredi inşaat ilerledikçe yükleniciye aktarılır.
7. Iskân ve tapu: Yeni bağımsız bölümlerin ilk tescilinde tapu harcı ödenmez; konut tesliminde 150 m²'ye kadar KDV %1 uygulanır.

5. Sahadan notlar: malik ve yüklenici için dikkat edilecekler

Malikler için

• Hibeyi ve krediyi sözleşmede açıkça yazın: destek yükleniciye ödendiği için, bu tutarın payların hesabına veya sizin ek ödemenize nasıl yansıyacağı şeffaf olmalı.
• Taşınma desteği ile aylık kira yardımı arasında seçim yapmanız gerekiyor; inşaat 18 aydan uzun sürecekse hesabı iki yönlü yapın.
• Kira yardımının 1 yıllık başvuru süresini kaçırmayın; geçmişe dönük ödeme yapılmıyor.
• Yüklenicinin mali gücünü ve bitirdiği projeleri araştırın: devlet desteği, yarım kalan bir inşaatın riskini ortadan kaldırmaz.

Yükleniciler için

• Hibe ve kredi hakedişe bağlı geldiği için nakit akışını inşaat ilerleme tutanaklarına göre planlayın.
• KDV %1 avantajı için 150 m² ve 1,5 kat sınırlarını projelendirme aşamasında gözününde bulundurun; aşan kısım genel orandan vergilenir.
• Muafiyetlerin uygulanması için tüm sözleşme ve tapu işlemlerinde 6306 atıfını ve riskli yapı belgesini eksiksiz bulundurun.

Devlet destekleri dönüşümü ciddi ölçüde kolaylaştırıyor. Ama asıl güvence, maliki koruyan iyi bir sözleşme ve işini bitirebilen bir yüklenicidir.

Celal Zinzade, RİC Emlak Yatırım İnşaat ve Turizm A.Ş.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; tutar ve koşullar değişebilir, başvuru öncesinde resmi kurumlardan teyit ediniz.

Kaynaklar

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – Finansal destekler
• GİB – Konut ve işyeri teslimlerinde KDV oranları