Konut Satış Miktarı ve Konut Üretim Miktarı Karmaşası

Konut Satış Miktarı ve Konut Üretim Miktarı: Kavram Karmaşası

Türkiye’de konut satış istatistikleri, TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından aylık olarak açıklanmakta ve bu veriler genellikle gayrimenkul sektörü temsilcileri, ekonomistler ve siyasetçiler tarafından değerlendirilerek yorumlanmaktadır. Ancak bu yorumların birçoğu, konut satış miktarını doğrudan üretilen konut sayısıyla eşitleme eğilimindedir. Ayrıca toplam konut ihtiyacının çok altında konut üretildiği gibi yanlış algılar oluşabilmektedir. Bu yazıda, bu rakamların gerçekte ne anlama geldiği açıklanarak, bu konudaki kavram karmaşasına ışık tutulacaktır.

TÜİK Verilerinin İçeriği: Yeni (İlk El) Konutlar ve İkinci El Satışlar

TÜİK’in açıkladığı konut satış verileri, tapu dairelerinden alınan bilgilerle oluşturulmaktadır. Bu veriler, kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli tapuların satış yoluyla ilk kez el değiştirmesini esas alır. Ancak bu konutlar, bitmiş ve oturuma hazır olabileceği gibi inşaatı devam eden ya da henüz başlamamış projeler de olabilir. Bu nedenle açıklanan satış rakamları, yalnızca oturuma hazır bitmiş konutları ifade etmez.

TÜİK verilerinde ikinci el konut satışları da yer alır; ancak bu, gayrimenkul sektörü açısından daha çok ticari bir faaliyet niteliği taşır ve yeni konut üretimiyle doğrudan bir ilgisi yoktur. İkinci el konut satışları, yalnızca sektörle ilgili genel bir fikir vermektedir.

Satış Miktarı ve Üretim Miktarı Arasındaki Fark

Konut satış rakamları ile üretilen konut sayısı arasında ciddi bir ayrım bulunmaktadır. Birçok durumda, yapılan konutların satış işlemi gerçekleşmediği için TÜİK istatistiklerinde yer almadığını görmekteyiz. Bu durum, konut satış rakamlarının üretim miktarını yansıtması gerektiği algısının doğru olmadığını açıkça göstermektedir.

Satışa dahil olmayan konut türlerini şu şekilde sıralayabiliriz:

• Kat karşılığı yapılan ve kiraya verilen konutlar: Müteahhitler tarafından yapılan bu konutlar, istatistiklerde satış olarak görünmez.
• Kentsel dönüşüm projelerindeki konutlar: Hak sahiplerine tahsis edilen kat irtifaklı konutlar satış olarak kaydedilmez.
• Kira amaçlı inşa edilen konutlar: Şirketler veya bireyler tarafından yatırım amacıyla yapılan konutlar istatistiklere yansımaz.
• Tapu devri yapılmayan konutlar: Satın alınmış ancak çeşitli nedenlerle tapu devri gerçekleştirilmemiş konutlar istatistik dışında kalır.
• Kendi arsası üzerinde inşaat yapan kişiler: Kendi arsasına konut inşa eden bireylerin konutları da bu verilerde yer almaz.
• Ticari gayrimenkul olarak kaydedilen yapılar: Aslında konut olarak kullanılan ancak tapuda ticari gayrimenkul olarak gözüken yapılar.
• Lojmanlar: Kamu kurumları veya özel şirketler tarafından yapılan lojman tipi konutlar.

Bu liste, konut üretimi ile satış miktarı arasındaki farkı anlamak için yeterli bir başlangıçtır ve daha da genişletilebilir.

Yatırımcılar ve Sektör İçin Doğru Verinin Önemi

TÜİK tarafından yayınlanan aylık konut satış rakamlarını Türkiye’nin konut üretim miktarı olarak değerlendirmek yanıltıcıdır. Gayrimenkul sektörü temsilcileri, yatırımcılar ve politika yapıcılar, konut talebini, konut stoğunu ve inşa edilen konut sayısını doğru bir şekilde analiz edebilmelidir.

Bu nedenle, TÜİK verilerine şu ek bilgilerin dahil edilmesi, daha sağlıklı değerlendirmelere olanak sağlayacaktır:

1. İnşa edilen kullanıma hazır konut sayısı: Sektörün üretim kapasitesini ve oturuma hazır konut stokunu anlamak için önemlidir.
2. Stokta bekleyen konutların miktarı: Satışı henüz gerçekleşmeyen konutların tespiti, sektörün talep ve arz dengesini değerlendirmeye yardımcı olur.

Sonuç

Konut satış istatistikleri ile konut üretim miktarının aynı şey olmadığı gerçeği, yatırımcıların ve sektör temsilcilerinin doğru planlama yapabilmesi için kritik önemdedir. TÜİK tarafından açıklanan verilere üretim ve stok bilgileri gibi ek unsurların eklenmesi, sektördeki yatırımların doğru yönlendirilmesini sağlayarak gerçek konut ihtiyacının belirlenmesine büyük katkı sunacaktır. Böylelikle gayrimenkul sektörünün büyüme ve gelişme süreci daha verimli bir şekilde yönetilebilir.

Salih KUZU
Dekar Yapı ve Yatırım A.Ş- Yönetim Kurulu Başkanı
İNDER- Yönetim Kurulu Üyesi –Baş. Vekil